到了必须“出手”的时候

    记者：在半个月之内，包括物价局在内的有关部门连发３个文件，力图稳定住房价格，为什么在这个时候接连“出击”？

    张瑞忠：出台加强房地产价格管理的政策措施，是有其时机背景和条件的。市委市政府对房地产市场的发展非常重视，南京的房地产市场这几年发展很快，也是很健康的。２００５年南京房价上涨３．５％，２００６年上半年南京房价涨幅２．１％。但是，从２００６年四季度开始，尤其是今年一季度以来，房价上涨较快。这个趋势，既不利于房市发展，也不利于社会稳定。在房价上涨过程中，少数开发企业为了谋取更多利润，捂盘、惜售、自定价格、自提价格、哄抬房价等，老百姓对这种情况反应强烈。房价上涨过快、房价不断攀高，群众购房压力增大，尤其是低收入群体买房难问题更加突出。
    市委市政府发现这种苗头后，市政府多次召集有关部门开会研究加强房地产价格管理，并要求相关部门高度重视，控制房价过快上涨，要求相关管理部门要有所作为。与此同时，５月上旬，省物价局发出通知《进一步加强和完善商品住房价格管理的意见》，要求对普通商品住房实行政府指导价管理，要管好管到位，其中明确要求房价“一套一标”，明码标价。在这样的情况下，物价局会同房产、国土、工商、国税、地税等部门共同出台了《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，其指导思想很明确，即“稳定普通商品住房价格，促进房地产市场有序健康发展，维护群众利益，规范市场秩序。”

“六招”卡住房价要害

    记者：在稳定房价方面，这３个文件出台的措施主要强调是哪些方面？为什么业界一些人反应强烈？

    张瑞忠：这３个文件最主要内容就是６点。
    一是加强对普通商品住房（含政策性住房）实行政府指导价管理。普通商品住房要通过价格部门核价，核定一个基准价，在这个基础上，允许开发企业根据市场行情浮动房价，浮动幅度不超过５％。
    二是实施“三位一体”联动管理。即物价部门审价、房产部门发放销售许可证、税务部门税收征管。必须先由物价部门审价，然后由房产部门发放销售许可证，税务部门再根据销售超过８５％的进行税务清算。
    三是普通商品住房实行“一套一价”公示，而且三者一致的公示，即网上、销售现场和报给物价部门的备查表三者一致，这是最核心问题。部分开发企业反映较多的就是这个，因为它让房价更加透明，对房价的约束力很强。
    四是“一套一价”后，开发企业不得擅自上调价格，要上调必须报物价部门批准。而且，上调是有条件的，如果第一次“一套一价”公示５％的浮动幅度没有用足，可以上调，不过得通过物价部门审核。如果第一次已经用足，就不能再上调。
    五是对于老项目，即已开始销售，但尚未销售完毕的，如何执行“一套一价”问题。５月２５日出台的“实施意见”有明确规定，项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，应低于５月１４日前该楼盘实际成交的最高价格。
    对这一条开发企业反应强烈，这里面有个理解问题。５月１４日前，个别开发企业已售房子超过了政府的指导价，在这种高位情况下，不能让它继续飙升。“稳定房价，抑制房价上涨过快”，５月１４日界限就是起这个作用的。
    六是对土地取得３年以上的可以重新评估成本，但要求更明确了，要求以土地使用权证所标注的土地使用权取得时间为准。

新政受到大部分开发企业的支持，已取得初步效果

    记者：新政实施一个多月以来，有３０家楼盘价格网上公示，至今没有一家楼盘到物价部门申请涨价。在实施中，开发企业有没有怨言？

    张瑞忠：这一个月以来，物价部门抓得很紧，加班加点，主要从四方面抓起：宣传培训，上门指导，督促检查，回访复查。首先是从物价系统到开发企业要了解掌握政策，然后我们的检查人员要到开发企业，督促、提醒他们按“一套一价”标识，提醒了，警示了，还是不执行的，检查部门发出处罚通知，目前看是少数，最近准备对几家发处罚通知。回访复查是指，按“一套一价”标的，是不是按“一套一价”卖的，保证政策得到落实。
    总体来说，社会、老百姓、专家学者、政府部门对新政都持肯定态度。江苏、南京一些专家学者认为，在房价上涨过快、房地产市场秩序受到挑战的情况下，政府出台较为严格的措施是必要的、应该的，有利于社会稳定，有利于维护老百姓利益。大部分开发企业也是欢迎和拥护的，这一个月，我跑了四五十家开发企业，大部分守信誉的开发企业老总都认为措施是好的，他们认为前段时间个别企业哄抬房价、“一天两价”是不正常的，这要把行业搞坏，让正规、守信的开发企业吃亏。正是由于各方面的支持和肯定，加上大部分开发企业积极配合支持，我们才能大力度全方位地推行新政。

    记者：您认为新政是否达到了预期效果？

    张瑞忠：稳定房价，是最近物价系统的中心工作。物价系统有一半以上的人投入其中，我们要求全系统的人全力以赴，加班加点，做好新政的有关工作。像上次审批鼓楼一个楼盘，我们加班到晚上１１点，第二天价格就上网了。我们要求提高效率，用效率说明物价部门贯彻新政的决心和态度，用效率来说明我们对企业是真诚的，新政是有利于开发企业的。
    到现在为止，全市有２００多家开发企业接受了培训，３０家楼盘价格上网公示。目前看来，新政初显成效，房价上涨过快趋势得到抑制，房价水平趋于稳定。老百姓能够明显感到，今天８３００明天８５００这种情况没了，“一天两价”现象被终结了，擅自抬价的现象明显收敛。“一套一价”以后，消费者知情权得到保护，房价标得清清爽爽，老百姓购房恐慌心理、不确定心理得到缓解。不过，房价新政是政府六部门针对近期情况采取的具体措施，要想从长远角度解决房价上涨过快的问题，还有赖于采取增加普通商品住房的上市量等措施，缓解目前房地产市场供求失衡的矛盾。

    记者：有没有顶风违规的？

    张瑞忠：有 ！浦口查了一个，它两天涨了４００元。南京市区目前还没发现。

新政是有法可依的

    记者：政府指导价，“一套一价”，这些调控之举被业界一些人士质疑，房地产大鳄任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)两度在博客上撰文认为新政违背了市场经济的基本规律。中国政法大学法学院副院长何兵指责这是“用计划经济的手段干预市场经济”。省社科院院长宋林(宋林博客,宋林新闻,宋林说吧)飞教授则认为这是南京针对商品房价格的调控政策。对此您怎么看？

    张瑞忠：有人认为新政违反法律法规，我认为他们之所以这样评价，主要原因是对江苏普通商品住房的管理政策不了解。江苏普通商品住房实施政府指导价，这是《江苏省定价目录》上规定的，这个定价目录经省政府批准，报国务院价格主管部门审定后由省物价局下发的。定价目录完全符合《价格法》的规定，《中华人民共和国价格法》第三章第十九条规定，“地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。” 
    有人说“我们用计划经济的办法来进行市场经济管理”，这也是站不住脚的。《中华人民共和国价格法》第三章第十八条明确规定，“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”、“资源稀缺的少数商品价格”等商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。我们认为，普通商品住房是民生问题，特别是普通商品住房面对大部分群众，是与人民生活关系重大的商品，所以用政府指导价来进行规范管理，合法合理。
    新政主要调控的是开发企业的利润空间，政府指导价给开发企业的实际利润空间达到１３％，已经充分尊重了市场规律

    记者：那么这种调控有没有“违背市场经济规律”呢？

    张瑞忠：我们的“价格管理”是在社会主义市场经济条件下的指导价管理。指导价中，８０％是市场化的。在我们核定的基准价中，８０％是建设成本，是完全按照市场价格计入成本的。开发企业以每平方米２５００元拿土地，那么土地就是以２５００元每平方米进入成本，其他方面的建设成本也如此，市场成本是多少，我们就核多少。
    我们调控的部分是２０％左右，这２０％左右由哪些构成？包括管理费用、销售费用、财务费用、税金、利润率，其中主要调控利润率。我们规定基准价里利润率只能是８％，考虑到让开发企业更能适应市场竞争，我们规定企业可以在核定基准价的基础上上浮５％，实际上就有１３％的利润空间了。１３％的利润已经不低了，在目前的市场热销情况下，开发企业的实际利润空间可能比这个还会高些。比如，我们核定的销售费用是２％，目前商品房销售好，广告费用降低，２％里就多了利润空间。再如，管理费用为２％—３％，如果管理好省下来，就又是利润。目前，在房子好销的情况下，开发企业管理经营得好，利润可在１３％以上。这比一般工业企业的利润要高多了。
    我认为，企业要有良好的心态，追求高利润不反对，但也要承担些社会责任。房子是老百姓基本所需，在追求一定利润的基础上，应该要让老百姓买得起房。比如，现在有极个别不规范开发企业申报的价格水分较大，我们通过比较法和经验数据，可以把其水分挤出来。打个比方，某楼盘一大半是多层、少部分高层，楼盘报来的土建成本达到３８００元，而相邻另一个楼盘都是高层，建筑品质还高于它，其土建成本只在３０００元左右。对于这样的情况我们当然要挤压水分。

将高房价水分挤干，新政会坚决推进下去

    记者：有开发企业称，过分“打压”房价的结果，可能导致老百姓买不到房，或者房价在一段时间后报复性反弹。

    张瑞忠：只要坚持政府指导价管理，执行“一套一价”政策，房价就没法反弹。因为房价要审批，浮动幅度是有限制的，“一套一价”必须要审核公示。那么房价怎么弹？“弹出来”就是违规，我们就要进行查处。
    关于老百姓买不到房的问题，关键在于全市普通商品住房的供应量，据我所知，下半年全市普通商品住房的供应量是增加的。开发企业想要捂盘是捂不住的，房产部门有规定，领取销售许可证１个月以上不销售就是捂盘。如果开发企业捂盘，制造供不应求的假象，房产部门会查处。

    记者：一个月实行下来，新政是不是还存在一些漏洞？将会有哪些改进？

    张瑞忠：任何政策都不可能十全十美。房价新政跟以前的政策相比，有了更大的改进，比以前有效、合理得多。但在实践中，我们也发现了一些问题，比如，目前“一套一价”的价目表还不够完备，我们最近准备做调整修改，设计出更为合理科学的表格来，让开发企业更好操作，让消费者更容易看懂，让社会更容易监督。

    记者：新政实施后，其前景一度不被看好。甚至有专家断言，新政最终将不了了之。市民关心的是，新政会不会虎头蛇尾？

    张瑞忠：原则性的内容肯定会坚持，不会调整，新政会坚决推行下去。