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| 2006-12-27 本报记者:邓华宁 来源:经济参考报 |
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“逆势上扬、整体涨潮”是2006年南京楼市的最基本特点，在国家密集的房地产调控政策下，南京楼市成交量、房价、房地产投资增幅均出现增长。
尽管房管、统计等部门公布的房价总是扑朔迷离，但记者通过一年间多次调查后得到的几组数据，能够窥见2006年南京一手房价格跨越式上涨之一斑。
今年5月，记者从南京房产春交会上了解到，今年参展楼盘共54个，普通住宅均价为5002元/平方米，销售均价在6000元/平方米以下的楼盘占七成。而2005年春交会的参展楼盘为73个，普通住宅均价为4505元/平方米，销售均价在5000元/平方米以下的楼盘占八成。可以看出，春交会普通住宅均价在一年时间里上涨了497元/平方米，销售均价在5000元/平方米以下的楼盘大幅减少。
“国六条”出台后，南京房价更是“芝麻开花节节高”。记者选择了南京市具有代表性的几个板块进行调查，位于南京市中心商业区新街口附近的一家小户型公寓，今年初每平方米售价刚过万元大关，而到了三季度，每平方米价格已超过1.5万元。去年房价大跌的河西新城区，今年以来房价“报复性”猛涨，该区域的“紫鑫中华广场”等众多楼盘去年价格曾跌至5000元/平方米左右，而今年三季度以来的价格已经超过6500元/平方米，半年内涨幅突破了1000元。
据南京市官方背景研究机构近日发布的数据，南京市主城区商品房均价目前已经破万，江北、江宁等边远板块房价涨幅也在500元/平方米左右。与房价畸高畸涨相对应的是成交量的猛增。记者从南京市多家房地产研究机构获悉，今年1至10月，南京市每月新建商品住宅平均成交量达6500套左右，而去年前10个月每月平均销量仅为3300套左右。
网尚房地产研究机构分析人士介绍，今年南京楼市的成交量远远好于往年。进入11月后，单日的成交套数仍然在上升，持续创出下半年的新高。今年8至10月，南京新建商品房成交量与去年同期相比增幅达到39.7%；新建商品住宅今年头10个月成交量比去年同期高3.1万套。
“南京楼市的成交量就像疯了一样，最近的日成交量达到了六七百套，已经接近上海的水平。”南京市房管部门一位负责人日前兴奋地对记者说。而南京大学教授葛扬指出，近年来南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的涨幅，但市民收入增长的总量与商品住宅价格增长的总量相比远远落后，“目前南京房价的涨幅越来越背离基本面”。
在二手房领域，今年两次增税的直接结果就是导致了二手房价格的上涨。2005年6月的调控政策是对出售两年以内的次新房征收5.6%的营业税，而这部分房产只占二手房市场供应量的30%左右，虽然卖方有将税负转嫁到房价中的愿望，但由于在市场中所占的比重小，所以未能如愿。今年的两次增税，则使二手房市场上近95%的房屋被列入计税对象，导致绝大多数售房者将税负转嫁给买方。
据房产中介“我爱我家”提供的二手房年度报告显示，南京二手房交易均价由去年的4012元/平方米上涨到目前的4595元/平方米，上涨了583元/平方米。此外，2006年单价在6000元以上的二手房在市场上的占比也从年初的22%上升到8月份的52.8%。
“我爱我家”资深研究人员舒莉莉表示，二手房的买主通常是中低收入人群，因为买不起一手房才转向二手房市场。统计显示，2004年和2005年，南京市房产交易中，二手房购房者数量均超过了总购房者的一半，而今年二手房购房者仅占购房者总量的30%。这表明，二手房价格的升高将很大一部分购房者逼入了新房市场。
“每年新分配来的大学生、新涌现的中产阶级、居民迫切的换房要求等带来了目前楼市强劲的刚性需求”，不少开发商和政府官员在接受记者采访时，这样解释目前楼市供不应求、房价上涨的原因。但记者采访了解到，造成楼市“刚性需求”强劲的另一个原因也来自城市化的快速发展以及开发企业的违规操作。网尚房地产研究机构近日对5000名潜在购房者进行调查表明，开发商通过囤房炒房等违规手段炒高房价、制造市场紧张空气，引诱消费者提前购房是造成市场供不应求的一个重要原因。
“城市拆迁总量过大，政府通过拆迁制造刚性需求为房地产市场托底是造成楼市供不应求的另一个重要原因。”南京市建设系统一位人士告诉记者。他给记者算了一笔账，2002年至今，南京市每年的城内拆迁规模保持在两万户左右，五年下来有10万户左右的拆迁量。而南京市五年来建设的用于安置拆迁户的复建房上市量目前为500万平方米左右，其中还有很大一部分用于安置失地农民。也就是说，城市大拆迁为楼市提供了数百万平方米的刚性需求。 |
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