当股改寻宝游戏基本结束之后，我们又迎来了一个新的寻宝机会。2007年，上市公司将采取新的财务会计准则，新会计准则改变了老准则的一些传统计量方式，如投资性房地产、交易性金融资产等，将使一些公司资产增值的部分得以体现，财富宝藏即将显露。

　　新会计准则将从2007年1月1日起在上市公司中率先实行。毫无疑问，新准则下有金矿，那么，企业的哪些资产会埋有金矿，金矿中的宝藏又该怎样去发现、发掘，进而转化为投资人的财富呢？本文的结论是：投资性资产是新准则金矿的集中地。

为什么是投资性资产

　　长期以来，上市公司会计报表中的"资产"被划分为四大块，流动资产、长期投资、固定资产和无形资产。其实，就资产的作用或者说用途而言，主要是三大项，消耗性资产、资本性资产和投资性资产。消耗性资产包括存货中的原材料、产品、半成品，用于购买原材料和日常经营活动所需的货币资金、以及在此过程中形成的各种应收应付款项等，实际上也就是流动资产；资本性资产表现为生产经营中必不可少的固定资产(包括在建工程)和无形资产等；投资性资产其本质是企业将暂时不用的资金用于各种投资。一般来说，消耗性资产和资本性资产是企业的主体资产，而投资性资产是有了富裕资金后才投入的，这就像一个家庭，维持日常生活后有了多余的钱才去投资股票、债券、房地产，以及高成长企业，等等。
　　可是，中国经济发展到今天，投资性资产的地位变得越来越重要，特别是近两年来"流动性过剩"已成为中国经济的关键词。流动性过剩(通俗地说就是钱太多)只能有两个流向：不是从事各种资本投资，从而引发房地产热、开发区热、基础设施重复建设热等；就是去购置各种投资性资产，但在国家宏观调控不断抑制投资过热的大背景下，资本投资边际效益下降。过剩的流动性(包括境外资金)越来越多地涌向投资性资产，其结果只能抬高资产价格，投资性资产价值重估也就势在必行。
　　就如造就世界首富的(比尔·盖茨、巴菲特等)首先是投资性资产，而不是开工厂办商店一类的经营性资产一样，上市公司中藏宝最多的也必将是投资性资产，而不是什么别的资产。

哪些投资性资产将大放异彩

　　通观新会计准则，上市公司中存在巨大升值潜力的投资性资产主要是以下三项：(1)交易性金融资产；(2)可供出售的金融资产；(3)投资性房地产。
　　交易性金融资产即原来短期投资栏下的股票、债券、基金投资等；可供出售的金融资产，指的是原来在长期股权投资栏下，报告年度将用于出售的金融资产，如上市公司限售股转变为可流通股等；投资性房地产，指的是用于出租或资本增值的房地产。这三项资产，第一项为短期投资，后两项为长期投资，按照旧会计准则，三项资产原来均采用成本法，即按投入或购置时的成本计量，到报告期末若市值低于成本，需分别计提长、短期投资减值准备，若市值高于成本，却并不能作为利润，只有到出售时才能计算投资收益。
　　新会计准则改变了原有的会计计量方法，规定投资性资产可以采用公允价值计量。对于第一项和第二项，即交易性金融资产和可供出售的金融资产，由于股票、债券天天都有交易，其公允价值也就很容易确定，上市公司只需在年初公告本年度将有多少"长期股权投资"转为"可供出售的金融资产"即可。如岁宝热电，其投资民生银行的股权按市值计算达10多亿元，该公司已公告，2007年度将有3亿元市值用于出售，即将民生银行相关股份由"长期股权投资"转为"可供出售的金融资产"。
　　可是对投资性房地产来说，其公允价值就不那么容易确定，新会计准则于是规定了若干条件，如必须有活跃的房地产交易市场，以及企业能够从市场中取得相关价格信息等。
　　显然，投资性资产由原来的成本法计量改为公允价值计量，其升值空间极大，拥有投资性资产较多的上市公司，其利润(投资收益)和净资产都将呈现巨幅增长，自然股价也将随之腾飞。但对投资人来说，必须认真考虑两个问题：一是到底哪些资产可以确认为投资性资产，特别是投资性房地产尤须细加区分；二是上市公司愿意将多少长期投资转化为投资性资产，其中又有多少愿意采用公允价值计量。

投资性房地产的种种误读

　　鉴于投资性房地产没有股票、债券那样活跃的交易市场，新会计准则第3号专门对此作了界定："投资性房地产，指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产"，房地产企业"存货"科目中用于出售的房地产，以及企业自用的房地产被排除在外。同样，酒店、旅馆等日常出租的客房也不是投资性房地产，对此，"《企业会计准则第3号――投资性房地产》解释"是这样表述的："企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。"
　　对照准则及有关条文的解释，市场对投资性房地产有不少误读。
　　误读一：哪家房地产企业土地储备多，重估后升值潜力大，投资收益就高。其实，房地产企业的土地储备及开发中的房地产均非投资性资产，以投资性房地产最多的浦东金桥为例，该公司47亿元总资产，25.42亿元净资产，放在"其他长期资产"科目中用于出租的开发产品(包括地产和房产)就达29.8亿元，按照新准则，近30亿元的"其他长期资产"基本上均可转为投资性房地产。
　　误读二：地处黄金地段的商业地产可作为投资性房地产。事实是，如果系自用，并不属于投资性资产；但如益民百货，公司净资产8.7亿元，用于出租的房屋及建筑物就达6.54亿元(包括商铺、办公楼、厂房，住宅等)，当可属投资性房产，加之公司所处淮海路等顶级地段，升值空间巨大。
　　误读三：酒店房产主要用于出租，可属投资性房产，因而有人就把中国国贸、锦江酒店等都作为投资性房地产概念股，其实，上文已经提到，一般的酒店客房不属投资性资产，只有将其"部分或全部出租"，并且可以"单独计量和出售"的，才能确认为投资性房地产。而这两家公司中类似整栋大楼出租的似乎并不多。

成本模式和公允价值模式之利弊

　　对股票投资人来说，你买的上市公司的投资性资产采用公允价值计量，就犹同抱了个金娃娃；可是对上市公司来说，愿不愿意采用公允价值，什么时候采用公允价值，有多少投资性资产由成本计量转变为公允价值计量，却是另外一回事。
　　就拿投资性房地产来说，新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　于是，问题产生了：采用新会计准则第一年由成本模式改为公允价值模式，确实一口吃了个大胖子，拿浦东金桥来说，其近30亿元投资性房地产若采用公允价值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地产价格跌了，也得采用公允价值，以后涨涨跌跌，每年经营业绩势将变得很不稳定。再说，采用公允价值后，相关房产不能折旧(作为无形资产的土地使用权不能摊销)，势必要多缴税。更厉害的是，成本法改为公允价值法后，升值部分就算按15%所得税率，税收也绝对不是小数，而这时候企业实际上并无"所得"，更无现金流入，却要缴没有所得的"所得税"，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为"递延税项"，毕竟是利润总额中扣下一大块，企业会愿意吗？
　　但是，采用公允价值对企业也有很大一块诱惑：除了当年业绩大增、股价大涨，大股东市值大升之外(如果恰逢高管期股行权年，其个人腰包更会大鼓特鼓)，由于净资产的大幅增长，企业融资能力将得到极大提升，这对资产负债率较高、融资已显得相对困难，而本身发展需要巨额资金的上市公司尤其如此。
　　权衡利弊，肯定会有一些企业对其拥有的投资性资产采用公允价值模式，但从成本模式转为公允价值模式，将是逐步的，分期分批的，以使企业各年的资产和利润增长显得较为平滑和稳定。但纵然暂时不采用公允价值模式，宝藏还是宝藏，并不会因为尚未开采发掘而相形失色，相反，一家上市公司拥有大量隐形潜力资产，还足以支撑股价乃至推高股价。