自去年10月央行将首套房贷松绑以来，首付2成、利率7折就几乎成了所有贷款买房人美好的愿景。然而低门槛、低利率并非免费的午餐，银行在评估时享有绝对的定价权和决定权，许多真正购买首套自住房的借款人被拦在门外，而二套房实际操作却漏洞百出被人钻尽了空子，本应由首套房购买者所享有的“优惠”，却被伪装成改善型住房的二套房购房者蚕食了。

　　申请首套普通自住房：被“房龄”挡在门外

　　邹小姐4月份看中了一套上海市长宁区的老公房，面积59平方米左右，总价90万，由于考虑到小户型房产容易变现，自住也比较方便，当时买下又可以提早结束自己租房生活，于是到银行咨询办理住房贷款。“银行第二天就给答复了，说首付不给办两成，最低只能３成，利率可以打７折。原因是因为房龄超过１０年。”邹小姐表示很不解。原来，她看中的房子竣工时间是1991年，至今已经18年，银行考虑房屋升值空间而拒绝办理。“后来，我跑遍了上海几乎所有银行，大小银行给出的答复一致，利率可以按照最低标准给，但首付２成不可能。”邹小姐表示。
　　记者在采访中发现，虽然银行对首套自住房的办理并无太多门槛，但是光是一条房龄不能超过10年就将许多人拦在了首套房本可享受的待遇之外。“即使是小户型且总价不高的首套房，一般只要达到硬性标准就能办理，不需要额外条件。”一家股份制银行的房贷部门经理告诉记者。“而房龄如果超过１０年，就肯定不能拿到最低首付比例，这就是一个硬性标准。”另外，这位房贷经理还告诉记者，如果是10年内的新房，在银行衡量借款人的资信状况、工作收入和公积金缴纳基数等情况后甚至还可以帮助办理低至3.78%的利率，即按照３年期基准利率5.4%的７折计算。
　　原来，央行的最低优惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲门砖，而银行的各项标准才是决定是否能够拿到２成首付、７折利率优惠的关键。原来在去年，央行对于商业性个人住房贷款的政策调整赋予了银行高度的自由定价权，规定中表述的是：“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。”

　　申请改善型普通自住房：二套房被“包装”

　　对于改善型自住房，央行规定可以比照首套普通自住房的标准给予最低2成首付、利率7折的优惠，而了解到市场上近来以改善型住房包装二套房的手法流行，记者特地到中介暗访。
　　进入房屋中介“我爱我家”上海东方路某门市部，记者说明了欲购买一套面积120平方米、总价约250万的“二套房”，且想要中介帮忙办理2成首付、7折利率的来意。客户经理周先生非常热情地接待了记者，在了解房源情况后表示，合作的中行、建行和工行等几家大行均有可能办理，但是得记者先填一张“按揭贷款预申请表”，下午就能得到银行初步答复。
　　“按照上海市普通自住房的标准，这套内环和外环间的房产总价超过了145万元，已经不属于普通自住房，银行会要求首付四成，利率还要上浮10%。”周先生表示。但是话锋一转，他建议记者打个首套房的擦边球，“就是按照上海市人均居住面积32.2的标准，如果原先您达不到这个标准，可以去开个证明，我们试着帮您申请。”也就是说，中介可以利用和银行的合作关系向客户提供主动的“二套房”转“首套房”服务，前提是各项指标得按照中介和银行的标准来填。而就在当日下午，记者接到周先生来电表示，经过银行对个人资信和房产情况的认定，其中某家国有银行给出的初步评定是可以办理最低2至3成首付，但由于近日监管部门政策收紧，具体办理还需要面谈。
　　考虑到记者所说的将近要贷款190万余元，这位周先生还给记者出了一招，“目前不少银行都在做一种名为省息供的房贷产品，可以讲20年的贷款年限拆成3年和17年，先和银行签一个3年期的贷款合同就可以按照3年期基准利率的7折计算利息，但利率是随央行浮动的。”也即是说，经过中介的包装，原本一套标准的第二套房就变成了可以比照首套房政策的“改善型住房”。

　　错位的“首套房”

　　以上两个案例都是以申请首套普通自住房为由的贷款，而申请结果却大相径庭。邹小姐因为手中现金不足而难以享受到国家优惠政策，而记者假扮的“富人”却侥幸能获得首套房的优惠，二套房首付4成的红线被银行轻易触碰。
　　而就在近日，银监会下发通知重申二套房贷政策，要求各地商业银行不得自行解释二套房认定标准、不得以任何手段变相降低首付款的比例成数等，各家商业银行接到风声已经就二套房的房贷人群范围缩小。
　　“对于VIP客户，银行的利率都可以商量，如果贷款额度高，还可以享受折上折。”沪上华燕置业房屋中介公司的一位客户经理透露。“而对于首付款比例，银行卡得比较严格，他们会充分行使自己手中的自由裁量权衡量收益和风险，才会出现首套房是二手房会比较难获得2成首付、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾现象。”