《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则》）从今年1月1日起实施。1月8日，北京市建委召开《指导规则》动员大会，表示将在近期出台业主大会议事规则及管理公约示范文本，以指导业主大会的相关工作。
    按照《指导规则》，社区居民提出成立业主委员会的要求，必须由居委会筹备和召集，并由街道办事处进行指导监督。当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规时，街道、乡（镇）应当责令限期改正或者撤销其决定。
    一直以来，业委会成立难是公认的事实，不久前本报曾对此作出报道（见2008年12月18日《业委会：〈物权法〉保障下依然尴尬难产》）。北京市出台《指导规则》，表明政府开始重视并试图规范业委会。然而，这一规定却引发了诸多争议，认为行政部门干预社区自治。

政府干涉民间组织，好心办坏事？

    《指导规则》一出台，北京市业委会协会申请委员会发起人之一、业委会主任张大宪的电话就被打爆了。“有章可循是好事，但居委会要是不作为怎么办？有些业委会成立不了，就是卡在居委会这一关。”张大宪说。
    “这一规定剥夺了业主自主组织业主大会的权力。这就像俩人相爱想约会，非得找居委会组织你们约会。”长期从事物业维权的秦兵律师认为，“社区事务本来就应该交给业主们自己去处理，业主自治重在培养业主的自我管理和服务能力，政府不应该把手伸得太长。”
    有业主代表表示，一直以来，政府对社区自治组织不是管得太少，而是太多，成立业委会要好几级政府部门盖章或备案，一个环节出现问题，业委会就成立不起来。现在，又增加了这一环节，如果居委会不配合，成立业委会就更难了。
    北京市国青家园的业主代表多年来为成立业委会奔走，就是因为在居委会、街道办受阻而至今未果。“居委会、街道办就像是一大摊胶泥，把我们陷在里边无休无止。办公室整天都说主任没在、这问题我们不清楚、还要再问问……把责任全都推卸了。”
    北京市社科院社会学所雷弢副研究员认为，政府的指导思想是把这件事管起来，让业主大会、业委会尽快成立，但“好心也可能办坏事”，更要防止公权力滥用。如《指导规则》规定，街道可撤销业主大会和业委会违法违规决定，如果动辄给业主自治组织扣上“违规”的帽子，业主自治的空间将大大受限。
    业主们还担心居委会权力过大，可能产生腐败或保护地方企业利益的行为。比如北京市的一个小区，居委会就对业主说：“只要你们答应不炒掉物业，就可以组织你们成立业委会。”
    对这些担心和质疑，1月8日，在接受中国青年报记者采访时，北京市建委物业管理处处长赵成说：“此前业委会成立和管理有不规范、拖拉的地方，也是因为缺乏规则约束。现在出台了《指导规则》，就是希望通过这个，让居委会知道该怎么适应新时期的工作。”
    赵成告诉中国青年报记者，一年前，北京市新成立了全国首家社会工作委员会，其主要职能就是加强城市社区建设体，积极培育各类社会组织。今后，在社工委的组织下，将对各区县的居委会工作人员进行培训，使其转变观念，提高法律意识，更好地为业主服务。
    实际上，这些工作已经开始付诸实践了。1月8日，北京市建委、市社工委等四部门联合召开了《指导规则》宣传贯彻会议，对《指导规则》如何落实做了具体部署。会议要求，在区、县及乡镇街道级别要建立定期的“联席会议制度”，在社区要由党组织牵头，建立“社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业主委员会四位一体的协商议事机制”。为提高居委会工作人员的法律素质，各区县在2月底前召开动员部署，并且要结合《物权法》、《物业管理条例》对相关人员进行培训。

居委会能否把业主从散沙变为胶泥？

    “好不容易可以民选业委会了，通知也贴了横幅也挂了，我们还专门开了个办公室供大家咨询，但是3000多户的小区到现在就只有个位数的人报名，再这样下去我们只能再延期了。”这几天，北京华藤园小区正在进行业委会换届选举，结果业主们表现冷漠，作为业委会筹备成员的金先生非常苦恼。
    在该小区论坛里有业主坦承：“不管现状美好不美好，我已经习惯麻木，得过且过了。面对突如其来的改良，真不知有劲往哪里使。”
    “每月交这么多物业费，可很多业主还只把房内的当成自己的，没把小区的公共区域、环境也当成自己的。”张大宪说。
    参与《指导规则》讨论的专家认为，让“居委会牵头业委会”是因为目前仅凭个别热心业主难以推动业委会成立。孟宪生律师认为，我国业主是刚刚发育起来的一个阶层，公民意识还不足。“一方面我们在举手宣誓我们的权利，另外一方面又拱手让别人行使我们的权利，许多人都有这种矛盾心理。”
    “有人说居委会作为召集人不合适，那谁合适？单凭某些业主的热心是不够的。目前大部分社区业委会成立不起来，也正是因为业主太散，需要一个有固定资金、人员、办公场地的实体来组织。”北京市律协物业管理法律事务专业委员会专家包华律师认为，明确了居委会作为业委会的召集人，将推动业委会的成立。
    但包华同时表示，目前大部分居委会还停留在传统意义上，作为政府在基层的“腿”，而不能真正代表居民，今后需加强对居委会工作人员的培训，使其转变观念，提高为居民服务的意识。
    在1月8日的动员会上，北京市建委主任隋镇江表示，上半年内将《指导规则》的落实工作全面纳入社区实践工作。其中1至3月为动员及培训阶段；4月完成新老对接工作，对已经成立业主大会的社区，要将运转工作纳入到新的规则中来，而对新竣工的物业小区，则要完全按照这个《指导规则》进行；5月份，对各区的存量住宅社区和在建住宅社区，进行全面的摸底盘查，特别是部分具备成立业主委员会的条件、居民意愿又很强烈的商品房，积极支持业主委员会的成立。

业委会成立就万事大吉了？

    “我们一直在谈业委会成立难，但是现在已经成立的业委会有多少是运作得好的？我曾经见过北京海淀区一个业委会，每年二三十万元的经费，就是没干好事。因此，如果要成立业委会，最起码应该是安全的业委会。”包华律师说。
    华藤园小区业委会至今已换过两届，业主大会却一次也没开过，许多业主不知道过去的业委会是怎么选出来的。小区的停车位、电梯维修等问题，至今仍让业主多有怨言。一位入住多年的业主在社区论坛里感叹说：“前几届业委会里差不多一半是开发商、居委会、派出所，再加上几个业主代表里边的托儿，哪还有真正的业主说话的份儿啊。这样的业委会说白了就是傀儡，选举无非就是走个形式，我们普通的业主哪来那么多热情陪他们玩啊，就算前几年还有点儿热情，这些年来也都被磨没了。”
    专家表示，既要赋予业委会权利，也要规范它的义务，让它承担起对社区的责任。由于现在大量业委会纯公益性，业主都是拿业余时间做工作，就很难有约束力，有人想不干了就辞，缺乏连续性。
    “很多业委会都是打架打出来的、维权维出来的，但是做业委会三四年以后才体会，不当家不知柴米贵。我认为只有和物业公司、居委会协调沟通，才能互相理解，理解了才能有合作，合作了才能小区和谐。”张大宪说。
    北京新天第小区在业委会成立前，仅约四成业主交物业费。业委会成立之初就提出“不支持不交物业费”，当时楼里被贴的都是骂“业委会和物业穿一条裤子”的标语。但现在物业费收缴率已经超过了95％，原来贴标语骂的人，现在成了业委会的骨干。张大宪说到这一点时非常自豪。
    “《指导规则》实际上是很粗的，给具体运行留下了很大的空间，现在正是缺乏成熟广泛的实践。因此最终要看大家如何去实践摸索小区的管理沟通模式。”孟宪生说。
    “现在的时间段是业主、物业公司、居委会三方共同成长的阶段。”张大宪说。
    本报北京1月11日电