信贷新政开始预热 炒房行为再度面临打击
    2007-09-27    于兵兵    来源:上海证券报

  第二套以上住房贷款的首付比例调整至40%以上,利率上浮空间大幅提高,商业用房和商住两用房首付比例同时上调,利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为……
  昨天(26日),上海证券报独家披露,一系列房地产信贷新政已制定,并开始征求商业房地产信贷部门意见,最终会由银监会和人民银行联合通知形式下发,可能会赶在国庆前出台。
  “提高购房首付比例,这是被市场公认的最具‘杀伤力’的房地产调控政策之一。随着楼市逐日升温,这一调控‘压箱之作’正准备启动。”一位房地产资深人士这样看待这一系列政策。

第二套房利率或涨10%

  消息一出,引起市场轩然大波。昨天,A股地产板块大跌4.21%,跌幅与“5·30”相近。根据Wind资讯统计,70只A股房地产股昨日成交逾81亿元,下跌股票58只,占比83%。权重地产股则全线下跌,其中万科A、金融街、中粮地产、招商地产、保利地产、泛海建设分别下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。
  昨晚有进一步消息称,新政除上调首付比例外,可能明确二次购房房贷利率上浮空间达10%。另外,新政中还提及加大对住房保障体系的金融支持,包括从利率、期限、资本金要求等方面全面支持廉租房建设。这一工作,将由央行、银监会会同财政部、建设部等多部门共同落实。
  一场与房地产有关的全面金融调控很快将走向前台。分析人士认为,若上述政策最终在国庆前后落定,本已处于较高市盈率水平的地产股可能因此进入调整期。
  对于提高首付比例等房贷政策本身,上海易居房地产研究院上海区副总经理于丹丹表示,新政出台后,楼市的改善性需求和弹性投资需求(指流动性过剩、股市回流引起的楼市投资需求)会由于初始投资成本增高减少。加上增加供给的政策配合,未来楼市供需摩擦会进一步缩小,而市场对提高首付比例政策出台早有预期,并已经向购房者进行政策预热。
  专家评价,新政在指导思想上“比较科学”,针对第二套住房的政策可避免打击自住需求。另外,因为央行征信系统数据库已经覆盖全国,在跨城市范围内界定第二套住房的技术条件已经成熟。数据显示,截至去年底,5.33亿自然人和1116万多户企业已进入央行信用档案系统。

落实情况值得关注

  也有专家表示,政策最终影响有待检验,一方面仅对第二套以上购房提高首付,这一起点弱化了此前市场估计的政策影响。另一方面,因政策执行细则未出,能否落实到位仍存在未知数。
  “其中可能存在的执行难点在于是否有必要对改善型第二套住房‘一刀切’。”上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城表示。比如因工作调动问题需要异地购房,因大家分小家的原因需要二次置业等。而如果购房者需要在卖掉第一套房后再购入第二套房,无疑会有较大的时间成本。
  上海交通银行、浦东发展银行相关人士昨天介绍,目前支行方面还没有收到房贷新政的落实通知。“现在仍然可以贷到七成,无论第几套。”一位商业银行个人信贷部经理表示。
  回顾近三年来的房地产宏观调控过程,上调首付比例几乎成为和取消预售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成为市场公认的解决楼市过度升温的“最后一着”。也正是因为影响较大,提高首付比例的政策出台远比提高利率来的谨慎。
  宏观调控以来,唯一一次首付比例的调整在去年5月,建设部、人民银行等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

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