二手房市场：被两个“最”字困惑

2005年3月2日，位于上海外滩十六铺的“金外滩花苑”商品房开始对外销售，5000多名购房者蜂拥而至，抢购总共178套商品房。国新摄（资料照片）

    今年北京市二手房交易量增幅创历史最低，价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。
    该报告中，一组数据引人注意：2006年北京市二手房的总体交易量在76000套左右，同去年相比增幅约为8％。这是1999年10月开放二手房市场以来，北京二手房交易量增幅最小的一年。
    另一个值得重视的数字是：今年1至10月，北京市二手房交易均价为4897元／平方米，与去年同期相比，上涨了1106元／平方米,同比增幅为29.17％,增幅是历年之最。
    这两个“最”，有些让人疑惑——国六条中专门有谈到大力发展住房二级市场，也就是二手房市场，但今年的二手房市场的表现却与政策导向恰恰相反，为什么？
    “今年连续出台的营业税、个税和土地增值税，是造成二手房市场量小价高的最主要原因。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖说。
    他认为，这三个税的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售为租。从需求来看，二手房价格的上涨，使得一部分客户转向一手房或租房市场。因为，二手房的价格优势没有了，甚至在一些地区出现了一手房和二手房的价格倒挂现象。
    今年针对二手房市场出台的这些调控措施，本意是想打击投机行为，也确实起到了一定作用，“但副作用很大。”胡景晖说。
    胡景晖觉得，这些调控措施造成二手房交易量减少、价格上涨，从而一手房的价格也会受到影响，继续上涨。而不论一手房还是二手房，价格持续上涨，会让人们形成一种升值预期——房地产是投资的好领域。也就是说，上述三项针对二手房市场的调控措施，非但没能有效遏制炒房的投机行为，反而刺激了房价的上涨。
    对于自住者来说，不断上涨的房价有可能引起一种价格恐慌——“现在不买以后房价会更贵。”直接后果，就是购房需求提前释放。
    “这应该是政府最不愿看到的结果。”胡景晖说。如果二手房的交易量能达到一定规模，价格会相对稳定，甚至下降，从而带动一手房价格趋于稳定，止住不断上涨的势头，这才是政府最想看到的结果。
    而在北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜看来，“北京是国际化城市，全国各地的人来，很多国家的人也来，他们对住房的需求是客观存在的”。
    正是这种卖方市场的前提下，目前出台的种种调控措施，短期内会拉高房价。因为交易费用增加后，卖方会立即转嫁给买方。但从长期来看，这些调控政策对房价却是有抑制作用的，“那些还没有介入房地产买卖的人，看到房价和交易费用如此之高，会暂缓房地产买卖行为。需求减少，价格就会下降。”康胜说。

一手房市场：政策与对策博弈

    不仅二手房市场价格增幅大，一手房价格也在持续攀升。
    国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，涨幅比上月提高0．3个百分点，其中北京更是以10.7％的涨幅名列首位。
    据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。
    从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越高？
    就在一手房、二手房市场调控政策不断出台的情况下，11月中旬以来，北京市却有三块地拍出了高价。其中，位于朝阳区四惠桥东北侧的四惠地块以7．5668亿元的价格被金地集团拍得，地面楼价已经达到7389元／平方米，业内人士预计将来建成的楼盘售价将会达到1．4万／平方米至1．5万元／平方米。
    家住交道口的白女士近期非常关注房地产的风吹草动，因为她想把现在住的旧房子卖掉，买一套更舒服的商品房。但看到“四惠地块被拍出高价”的消息后，白女士非常不解：“国家不是在调控房价吗，怎么地价还是这么高？”
    白女士的不解也是大多数人的不解。
    地价高，房价能不高吗？北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜介绍，一般情况下，地价占据了房价的30％至40％。从成本的角度看，地价对房价的影响可想而知。
    “地方政府的收入很大程度依靠土地出让的收益，这种模式必须改变。”胡景晖说，地价是推动房价上升的最重要原因，控制地价才能有效控制房价。
    北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明，地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元，依靠土地出让，地方政府已经赚得盆满钵满。
    康胜认为，卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策，地方政府在博弈，一下子可能刹不住车。

住宅用地收益补贴了工业用地

    去年到今年的房地产宏观调控政策，把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上，对土地的调控更加关键。
    在业内人士看来，无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策，均会产生不同程度的影响。
    11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准，将在原有基础上提高一倍。
    “提高新增建设用地门槛，带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说，很多开发商都囤积了不少土地，有报道说，近年来，就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地处在囤积未开发状态。
    崔元星认为，今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月，国务院通知规定：工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说，工业用地出让打破了过去协议出让的规则。
    表面看，工业用地与住宅用地并没有什么直接联系，工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系，但实际上二者密不可分。
    据崔元星介绍，不论工业用地还是住宅用地，其一级开发成本相差无几，一般在20万元／亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格，都在10万元／亩左右，一般开发区的地价更低，有些地方甚至出台了零地价招商的政策，“这些低于成本的亏空怎么补？用住宅用地收益来补”。
    众所周知，地方政府吸引投资商，往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作，政府基本掌控供求关系，可以无限拉高。所以住宅用地价格越高，地方政府越受益，不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上，还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支，就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。
    崔元星认为，如果把工业用地放开，地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地，从而就能够抑制房价的上涨。
    然而，工业用地公开出让的政策出台之后，市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。
    在我国，土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者，一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。
    “地方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？”崔元星说，在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。