一季度房地产投资的迅猛提速，房地产贷款发放量的猛增，使得楼市泡沫迅速累积。与此同时，人民币升值压力和通胀压力不断增大，这些都使得国家不得不出手调控楼市。昨日，在上海房地产绿色低碳高峰论坛上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛开会议主题，先向与会的诸多房地产商解读了此次中央调控楼市的背景和动机，并告诫房地产商们保持冷静，尤其保护好自身的资金链。
    聂梅生介绍说，一季度，房地产贷款发放量大增。根据央行发布的数据，2010年仅一季度新增贷款就达2.6万亿元，其中房地产开发贷款国内贷款3207亿元，同比增长31.1%，个人按揭贷款5227亿元，同比增长53.4% 。整个一季度，房地产开发贷与个贷共计8434亿元，占一季度放贷总量的32.4% 。而2009年货币供应完全宽松，新增贷款总额为9.59万亿元（2007年为3.63万亿，2008年为4.45万亿）的情况下，房地产开发贷与个贷共占比平均值为20%。今年一季度天量的房地产贷款致使供求双方资金十分充裕，继续推高资产价格的动力很足。然而，供给和需求双方的资金杠杆率同时提高，则意味着房地产泡沫积累迅速。
    按照聂梅生的测算，在去年前三季度，部分热点城市的房地产金融杠杆率从年初的2.86倍大幅提高到6.67倍，随着去年四季度房地产市场价量的继续走高，热点城市的房地产资金杠杆率已逼近10倍。如果考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权融资基金），则意味着自有资金杠杆率至少翻一番。当前，自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将达20倍以上。大量资金快速进入房地产，通过土地、银行、投资炒房，快速流动造成房价过快上升，而当前供需双方资金杠杆率已经达到泡沫积累条件，由此造成的金融风险很大。为此，抑制高房价的问题很迫切。
    聂梅生分析认为，利用银行贷款炒多套房的投机客这次可能会被“套牢”。另外，去年高价拿地，准备用土地抵押贷款再做开发或再拿地的开发商，在地价款首付提高到50%的政策影响下，可能有一部分面临资金困境。