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| 2007-05-08 记者:董伟 来源:《中国青年报》2007-05-08 10版 |
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房地产行业一直是近年来公众强烈要求治理整顿的行业之一。在网络上，房地产企业更是广大网友们经常齐抛板砖儿的对象。然而，除了个别企业奋起自卫自鸣清白，大多数房地产企业主们拿沉默当武器。
针对上述情况发生缘由，中国社会科学院近日发布的“2007年中国房地产发展报告”认为，房地产行业遭到集体“丑化”，主要是由于行业本身存在的种种问题所致，并非公众无风起浪胡乱说事儿。
应该说，房地产行业已经发展成为我国经济最重要的产业之一。2006年，房地产行业的投资规模近2万亿元，拥有企业近6万家，从业人员150万，年销售面积6亿平方米，年销售额超过2万亿元。几乎和汽车产业一样，房地产也已成为我国新时期消费结构和产业结构变化的动力。
然而，就是这样一个支柱产业，它的名声却并不是那么光鲜。虚假广告，它有；虚假承诺，它有；质量不合格，它有；恶意拖欠，它有；野蛮拆迁，它有；偷逃税款，它也有。
按照社科院的本次报告的说法，“我国房地产企业素质较低”。
该报告共统计了房地产企业“四宗罪”，分别如下：
一、受到土地资源约束，房地产企业在区位范围内集中度很高，拥有过强的左右市场价格的能力，导致价格偏离普通消费者的购买能力。
尽管中国的房地产离全行业垄断还有较大距离，但是通过区位结构性壁垒阻止竞争性企业的进入，开发商却能在很大程度上形成高位的协同价格，甚至有能力削弱政府对房价的政策性调控。这至少给博弈论提供了一个新的难题。因为根据博弈论，个别厂商秘密降价以扩大自己的收益，最终会导致市场协同无法实现。
报告认为，协同价格的形成提高了社会成本，加剧了社会分配不均，也降低了社会总效率。这首先表现在消费者剩余一部分被转移为生产者利润，消费者利益受损；其次，与充分竞争的市场价格相比，协同价格保护了低效率，资源配置效率降低。
二、房地产企业忽视社会成员主体的普通住房需求，产品结构失衡，有限的土地资源不能尽可能多地配置于大多数人所需求的普通住房，加剧了普通住宅供应的紧缺。比如，房地产大佬任志强就曾明确地说，他的房子就是要盖给富人住的，穷人要住房去找政府好了。
偏爱大户型，几乎是房地产企业的一个通病。据统计，2006年1~6月份，40个重点城市上市预售的商品房套均建筑面积115平方米，与此相对应，中小套型普通商品住房供应却是严重不足。价格结构矛盾更是非常尖锐。高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足，与城镇普通居民家庭收入不适应。当然，这还有政府的问题在里面。土地供应、租赁住房补贴、住房保障等方面政策的缺失和滞后也促使局面更加严峻。
三、由于房地产市场利润空间较大、有效竞争不足，很多房地产企业维持着落后的经营管理机制，忽视产品质量和企业信誉，引发各种各样的社会矛盾。这种情况在众多小型开发企业行为上更加明显。
这些企业不像大型企业，可以在土地和资金上获得先机，并高效利用这些要素，致力于企业形象和品牌建设，它们一般的自有资金比例普遍较低，资产负债率偏高，市场力量较弱，由于受到土地和资金要素的制约，只能以获得单个项目的最大利益为目标，短期行为严重。“挖一桶就走”是老百姓对它们形象的说法。不过，从整个行业来说，由于利润丰厚、供需不平衡，中国的房地产企业还没有遇到强有力的外部竞争，因此也缺少内涵式扩张的足够动力。过去四年，房地产行业一直位列暴利排行榜头几名，然而在创新方面却少有建树。
四、由于房地产产业发展速度惊人，市场约束机制相对滞后，存在着房地产企业以非正常手段获取超额利润的途径，很多企业凭借非正常手段获得高额利润后，短期内得以发展壮大并取得显著“成功”，甚至形成了房地产企业的经营有方就是“成功”运用非正常手段的社会共识，对整个产业的行为方式产生了影响，损害了企业的社会形象。
这其中官商勾结、权钱交易尤其为人痛恨。有关研究人员甚至提出，房地产界多富豪并非因为房地产业已成为中国的黄金产业，而在于房地产业是国内最大的权力寻租场所。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。这从反面印证了房地产企业的问题。
该报告认为，由于我国房地产市场体制建设时间较短，所以政策体系很不健全。近年来我国政府以房地产产业暴利和不规范的土地开发行为为突破口，借助房价过快增长引起的社会舆论，创造了有利于政策出台和实施的优势环境。已经出台的宏观调控政策主要针对资源要素的调控、市场环境的建设和利益分配格局的调整，以严格限制房地产信贷、规范拆迁行为、规范土地供应政策、加大税收征管力度为标志。
该报告同时建议，应该变项目前期审批为全程服务、全程管理；加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违法违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出；建立房地产信用档案，惩戒失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。
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