提要 中国经济回暖或是小荷才露尖尖角，如果国内房地产市场没有全面调整，中国经济下行的风险依然存在。

　　近期系列数据表明，中国经济向好的有利因素在不断增加和积累。但是，如果从整个经济周期性角度看，中国经济能否走出了低谷还有待于中国房地产市场全面复苏。
　　我们可以来比较一下2006年至2008年房地产运行的数据。我们先从全国房地产开发投资完成额情况来看，三年增长分别为19382亿(增长21.8%)、25279 亿(增长30.2%)、30579亿(增长20.9%)；房地产开发资金总额增长分别为26880亿、37256亿、46647亿；全国房屋施工面积分别增长为17.1%、21.1%、16.0%；全国房屋峻工面积分别增长为负0.6%、4.3%、负3.5%；全国商品房销售面积分别为增长12.2%、增长23.2%、负19.7%；全国商品房销售金额分别增长为18.5%、42.1%、负增长19.5%。
    从2007年下半年开始，面对房地产投资过热、房价快速飚升、房地产产能迅速扩张，房地产泡沫也越吹越大。在这样的情况下，政府用房地产新政策改变了房地产投资需求的进入条件，从而让产能高速扩张的房地产市场需求突然收缩。因为，如果中央政府不这样做，让房地产泡沫进一步吹大，那么这样的房地产市场不仅不可持续，而且会带来巨大的金融风险、银行风险。从上述的数据可以看到，2007年房地产各方面的数据都快速增长，但是2008年随新政策出台，房地产市场出现的根本性逆转。而这种逆转主要表现为住房销售面积及销售金额高于近20%负增长。
　　2008年房地产的销售面积与销售金额的负增长说明了什么呢？房地产业与其他产业的情况有很大的不同。从其他产业的情况来看，其投资增长之后是产能增加，产品供应的增加。先有投资的增长，然后才有产能扩张、产品供给增加。但房地产业的情况有些不同。由于中国房地产市场是采取完全的住房预售制，住房投资开发往往会滞后于住房销售。在住房预售制下，前一期的住房预售也就是下一期住房投资开发。从上述的数据可以看到，由于上述数据表明2007年住房销售快速飚升，这就使得在2008年住房销售负增长近20%的情况下，但其房地产开发投资、房地产施工与峻工增长则不低。所以在上半年，房地产的销售下降对整个的经济影响还没有反映出来。但是，2008年上半年房地产销售的负增长开始从各个方面反映在房地产及与房地产相关各个产业上来。
　　可以说，2008年的中国经济上半年看上去还是莺歌燕舞，但是到了下半年即刻出现经济全面下行，其中最为重要的原因有两个方面。一是上面所指的国内房地产市场调整。当国内房地产市场在上半年开始调整之后，它必然在2008年下半年反映在其他行业上去。可以看到，从2008年下半年开始，与房地产相关的行业由于需求突然收缩，从而使这些行业的价格迅速调整。比如，中国钢铁业其产品的价格在2008年上半年还十分坚挺，但到下半年其产品的价格迅速下跌。有些品种跌幅达到50%以上，同时，在2008年11月，繁荣红火了多年中国的钢铁业出现全行业的亏损。钢铁业生产的全面收缩，也会引起相关上下游行业生产全面收缩。比如，电力、铁矿石、运输、煤炭等。而当国内房地产市场2008年出现全年近20%销售负增长，它也就会引起2009年与房地产关联的产业生产全面收缩，整个经济也就会处于下行调整的空间。因此，如果国内房地产没有全面复苏，国内经济要全面回暖还尚未过早。更何况，即使国内房地产市场已经开始复苏，它对国内经济影响仍然滞后半年及一年以上，这自然会推迟国内经济全面复苏的时间。二是2008年中国经济突然出现下行的风险，是受外部需求突然收缩的冲击。这一点这里就不讨论。
　　从以上的分析可以看到，中国经济所面临的问题，对内是房地产的产能过剩与需求不足，并由此影响到关联行业生产的全面收缩。而国内房地产的产能过剩与需求不足的问题，并非是真正的产品生产过多，居民消费不了，而是由于房地产市场没有随着这一轮的经济周期性调整而调整或调整的深度或广度不够，从而使得大量的房地产产能不能够通过居民消费需求释放出来来消化。因此，只有通过国内房地产市场全面的周期性调整，通过有效的市场竞争，让房地产业自行优胜劣汰，房价全面理性回归，才能让绝大多数居民的住房消费需求释放出来，让百姓有支付能力买得起房，这样，房地产业才可能恢复与繁荣或回暖。而且这种调整有一个不短的周期，如果房地产商一看到房地产销售上升，就通过价格上涨的方式来阻碍这种调整，那么这不仅会延缓国内房地产业调整步伐，也会阻碍中国经济的全面复苏。因此，如果国内房地产市场没有全面调整，就认为中国经济下行的风险已经缓解或回暖。这是不可能的，与现实会相差很远。
　　                           (作者系中国社科院金融研究所研究员)