实施15年的《消费者权益保护法》（以下简称消法）将首次进行较大修改。日前，参与消法修改的学者向媒体透露，新消法可能对三类商品建立消费者冷静期制度。其中包括以交易额巨大为特征的消费行为，比如购买房屋。
所谓
“冷静期制度”，即让消费者购买后拥有在规定期限内无条件退货的法定权利。我看不妨称之为“有限后悔权”。
“有限后悔权”源于美国，最初为对直销企业的销售行为进行规范而专设。为直销设定“有限后悔权”，是立法机构考虑到消费者在购买直销商品的过程中，易受直销员面对面销售方式的影响，可能会发生冲动性购买。美国“有限后悔权”的主要规定是：在3天之内，消费者可以退货，而不必交纳任何补偿性罚款。
允许消费者“有限后悔”，其实质是以立法调节特定商品买卖双方在购买行为发生时存在的信息不对称和影响力不对称，防止生产者、营销者利用这种不对称取得的优势地位误导消费者。对产品质量有约束力的法律只能尽可能保证消费者不买到不合格的问题产品，但无法保证消费者不买不需要的、不适合自己使用的产品。而“有限后悔权”给了消费者一个评价自己购买决策并通过调整减少损失的机会。在目前及今后相当长时间均将处于卖方市场的中国房地产市场销售过程中引入此项制度，具有突出的现实意义。
中国房地产销售过程中普遍采用的是认购书与定金制度。但由于卖方往往处于强势地位，购房人无法逾越开发商、营销机构掌握的信息优势，很难在看房、选房和下定的较短时间内，对房屋品质做出较为理性的判断。
受到定金不可退的激励，开发商和代理其销售的企业销售的主要手段往往是对住房产品的过度包装、炒作，而不是房屋信息实事求是的准确介绍。所以，从中国住房销售制度实际出发，“有限后悔权”可设在预约认购和定金环节，至少赋予购房人不受定金损失解除买卖合同预约的权利。
立法机构应该看到，“有限后悔权”既保护了购房人的利益，也保护了诚信开发商的利益，更维护了市场秩序和社会稳定。有人称购房者是弱势群体，不错。这是指他们在购房时的博弈能力一般弱于开发商。但在社会学意义上，这一部分有首付能力、有偿付贷款能力的群体是相对弱势，不是绝对弱势。他们个人具有相当的博弈能力和手段。更重要的是，虽然购房时他们是分散的个体，购房后，他们完全可能形成有一致利益诉求的行为共同体。
住房产品的特殊性在于使用时间特别长，甚至一代人买几代人用。一次购买失误造成的后悔给购房人带来的影响很难用金钱估量。因此，围绕买房、住房出现的集体维权行动也更激烈，更容易走极端。而这类维权行动不仅会令开发商得不偿失，也会影响社会稳定。与其事后让民间自发维权，不如尽可能由立法机构事先授权。如此，后悔也不致波及所有当事及不当事的人。 |
|