救楼市,关键在明确预期
    2008-10-23    叶檀    来源:广州日报

    楼市要不要救?这不是一项选择题,而是已经落实为实实在在的救市行动。

    昨晚,财政部发布通告,将下调房地产税费与降低房贷利率——从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;首次购房首付最低调整为20%……从10月17日国务院常务会议提及降低房地产交易税费、支持居民购房到财政部网站发布公告,仅仅一周时间。

    救市力度之大前所未有。有行动,有表态,有措施,如果说这不叫救市,那我不知道还有什么行动可以叫做救市。
    调控楼市涉及地根与银根两根。地根松动,土地流拍现象比比皆是,加上今年下半年地方政府财政收入将下降,已经说不到收不收地根的事。另一个就是银根,可能的措施包括,将购买第二套住房的贷款首付比例由40%降至20%~30%,放松公积金贷款上限。地方政府有权的是降低税收,将房地产交易收益返还一部分给购房者,以激活房地产交易。
    公积金牵涉到建设部,地根与税收牵涉到地方政府,利率牵涉到央行,三方已形成救市合力,否则地方政府的一系列救市举措无法出台。
    笔者支持救市,也支持加大保障性住房建设规模,两者并行不悖。从去年以来,我国的实体经济受全球金融风暴冲击的迹象越来越明显,而房地产行业由于关联度高,成为实体经济与金融领域的重要枢纽。很明显,房地产领域因为捆绑了实体经济、就业、银行与地方财政收入而被援助。同时,政府增加投入加大保障性住房建设规模,可以缓解社会不公,减少房地产泡沫发生的可能性,更可以使房地产市场恢复元气。
    不得不指出,救市政策太晚,很可能效果不彰。房地产市场与股市的共性,就是投资者追涨杀跌的本能。当房地产行业引领经济进入下行周期,一些楼盘价格开始下调,投资者业已形成下调预期,必须经历一个完整的周期,才能进入上升通道。在趋势业已形成之时救市并不能改变大势。如果在实体经济刚受冲击时就出台稳定房地产政策,效果可能会好得多,不至于出现建材等基础产品价格大幅下挫、蔓延到钢铁等各个行业的局面。因此,救市未必会起到立竿见影的效果,一些城市救市之后首日,房屋成交量为零,就很说明问题。
    更重要的是,政府必须以明确、长期的政策给予房地产购买者与业者清晰的预期,至少不要隔两三个月就调整税费,使业者无所适从,也让投资者对政策的朝三暮四感到害怕。
    政府降低契税是明确的利好,与降低契税相比,二套房税收十年不变是更大的利好。这样,购房者可以评估交易成本,自然形成不同的消费群体,各方按照预期行事。短期利好表面上是给各方信心,实际上增加了政策风险,交易成本飘忽不定,唯一的后果是让所有人都成为投机者,在最短的时间内高抛低吸,赚取差价。
    把仇保兴的话当成救市的确凿证据大可不必。如果不是实体经济下行迹象如此明显,如果对泡沫化的担忧仍然存在,就算是建设部某位官员喊破嗓子也不会起到什么效果。房地产商应该感谢全球金融危机,实体经济的下行,使房地产拉动投资的作用突显,而不是削弱。

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