3月27日,上证指数加速此前的颓势,大跌195.36点,仅有3411点,同"5·30"的低点大致持平。与此同时,2月份高达8.7%的通胀水平已经迫使中国决策层将控制通胀作为经济工作的首要任务。不过,中国的楼市泡沫的破灭程度却没有达到如此程度。但我们认为,影响2008年房地产价格波动的最重要的因素是股价与物价。这两个因素正在对房价向下起着非常重要的"拖动"作用。
回顾过去,我们发现2007年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计,因为股票市值总量较小。2005年5月,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,占GDP的比例不到10%,即使是计算总市值也只有35000亿元左右,占GDP的比例为20%左右。
但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底,上海综合指数超过了5000点,两市总市值超过30万亿元,证券化率达到130%。更值得关注的是,在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于,如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话,它可以吸收过多的货币,但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产,这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。
股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力,而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金,助推了地价和房价。以万科为例,2005年在股票市场融资20亿元,2006年再融资42亿元,而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元。每一次融资的规模都比上一次翻一番。
因此,如果股票市场2008年还像2007年一样飙升,
2008年的房价肯定是涨的。反过来说,如果说2008年的股价出现了大幅度下跌,房价(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)就岌岌可危。
股灾发生了,截至3月27日,股价已经从年初的高位下降了35%,股市从制造财富的场所变为吞噬财富的"黑洞",这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看,今年的股价走势不会有太大的起色了,这成为抑制今年房价的最重要因素。
另外,国内外的经验表明,通货膨胀对楼市有重大影响。但通货膨胀处在不同的阶段和不同的程度,对房地产市场的影响是不一样的。
当通货膨胀处在初期时,企业产品出厂价格上涨幅度较小,只有个别行业的产品价格出现大幅度上涨的情况。从总体上看,大部分企业的产品销售良好,企业存货下降,公司盈利大幅度上升,整个社会出现一遍繁荣的景象。最重要的是,中央银行对通货膨胀依然没有警觉,货币政策不会发生变化。此时的楼价、股价不断上涨,出现牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我国经济及股市的表现基本上如此类似。
但好景不会太长,当产品的出厂价格涨幅加快,涨价的范围扩大,多数行业的产品出现涨价的行为,整个社会的物价指数的涨幅超过中央银行的忍耐范围(一般为3%至5%左右),物价出现螺旋式上升,尤其是物价上涨超出市场预期时,中央银行便开始采取紧缩性的货币政策,楼市和股市会出现逆转。因此,我们认为,通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素,但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手。
总之,当通货膨胀处在初期时,楼市将处在牛市的巅峰状态,当通货膨胀出现明显的恶化时,楼市可能因为金融政策的紧缩而受到打击。 |
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