眼下，外资银行正在对我国的个人房贷市场张开大嘴。近期央行上海总部统计数据表明，2007年末，上海中资商业银行个贷余额为2860亿，同比增长15.15%，个贷占房贷的82.2%，创历史高位。就全年走势分析，在去年9月27日央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之后，市场立即有所反应，部分城市的楼市出现盘整和下调态势，个人住房贷款回落，第四季度上海中资商业银行个贷新增额较三季度下降39%。然而与此同时，外资银行外币个人住宅贷款却呈现逆势扩张、加速增长的迹象。2007年第四季度，在沪各外资银行个人住宅贷款新增18.98亿，占全年新增总量的41%。
　　这一现象背后到底隐藏着怎样的内幕？从外资银行的意愿上讲，改革开放30年中国经济年均增长近10%，堪称世界经济发展史上的最大奇迹，随着WTO过渡期的结束，所有国际金融巨头都想做强做大中国业务，分食中国经济高速成长的蛋糕，急于在中国谋取风险较低、回报较高的银行业务利润。
　　为什么在中资银行业务下滑之时，外资银行却生意分外红火？从中国利用外资政策的演变上分析，2006年是一个分水岭，之前基本上持欢迎态度，之后是规范加限制；标志性文件有两个，一是《关于外国投资者并购境内企业的规定》，主要规范和限制外资并购，很大程度也是那年炒得沸沸扬扬的凯雷并购徐工案的结果；二是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，是针对房地产业的。就房地产业而言，政策出台后，外资进入房地产业的规模并未下降，只是投资结构有所调整，比如整幢收购成熟物业的案例比2005年明显减少。
　　从房贷需求上分析，房产新政使境内居民购房意愿下降，却并未明显改变外资对内地物业的投资欲望。首先，人民币依然处于快速升值的通道中，外资只要呆在国内就会升值；其次，中美利率目前已经倒挂，美联储和欧洲央行在降息，而中国央行却在加息，倒挂现象还将加剧，紧盯美元的港币利率亦是如此；再次，目前还出现部分境内居民通过借外币贷款规避“二套房”政策的情况。
　　这就意味着，房贷新政有“限内不限外”之嫌。其实，近几年诸多的信贷紧缩政策，都未对外资银行进行严格监管，这既涉及到鼓励外资银行进入中国的政策，也在于目前外资银行在国内的信贷业务中所占比重较小，监管部门有些忽视他们。比如去年的房贷新政，针对于“二套房”的标准，央行和银监会并未明确适用非居民，这样在国内商业银行提高个贷门槛的同时，外资银行实际上是在降价门槛，在一定程度上，他们是在享受“非国民待遇”。
　　2007年末，上海中资商业银行人民币自营性房地产贷款不良率为1.01%，与上年基本持平，其中个人住房贷款不良率为0.7%，同比下降0.06个百分点。由此可见，上海以及全国个人房贷依然是一块优质资产，在中国目前的金融体制下，基本上尚无房贷类的金融衍生品，不可能爆发类似美国的次贷债危机。在经济全球化背景下，虽然我们不能抱着“肥水不流外人田”的狭隘观念，但也不能任由外资流入。
　　在我国宏观经济同时面临“过热”和“过冷”双重风险的情况下，在海外热钱依然持续涌入国内房地产市场的形势下，在一些国际投行对于中国楼市公开唱空、暗地做多的背景下，规范外资和维护房贷政策的公平性、权威性、有效性，需要我们严防外资银行趁机大肆放贷。

（作者系上海易居房地产研究院发展研究所副所长）