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| 2007-11-21 作者：王子鹏 来源:中国房地产报 |
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说起深圳近期房价，怎一个“跌”字了得。点开深圳房产各相关网页，虽不是“满纸荒唐言”，却免不了“一把辛酸泪”。在经历了上半年的疯狂上涨之后，至少在舆论上，深圳房价已经“下跌”到了快要崩盘的地步，甚至有预言称这种趋势将从珠三角蔓延到长三角。
还好，北京坐镇的“糖三角”似乎依然“挺好”，一南一北，冰火两重天，房价走势越发诡异。
更诡异的还在后头。与大家的心理感受相反，国家发改委的调查却显示深圳房价不仅没降，而且涨了，涨得还不少。调查显示，今年10月，深圳房屋销售价格同比上涨19.5%，高于全国70个大中城市平均水平10个百分点，其中新建商品住宅同比上涨16.8%，居第五位，二手房上涨21.1%，名列第一。如果说这么高的同比涨幅主要是上半年房价上涨过猛的“成果”，那么环比数字就是当期的涨幅。三项数字的环比分别为1.5、2.4和-0.3，也就是说，与9月相比，只有二手房市场房价略有下降，深圳房价仍然在上涨。如果参照一下北京的数字，就会发现南北对比，不仅不是一边倒，甚至仍然是双峰耸峙分庭抗礼的对峙局面。
国家发改委发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数，是目前房地产领域最重要当然也是最具权威性和参考价值的数字，它所反映的情况至少不会偏离市场的真实情况太远。之所以会出现和人们的心理感受反差如此之大的情况，笔者以为，主要是心理预期的作用。也就是说，深圳房价与其说跌了，不如说大家希望它跌了；能跌4%，大家就觉得它应该跌40%；深圳能跌，珠三角就能跌，长三角就能跟着晃悠。大家的想象力，便可以如此递进。
作为一个唯物主义者，我们似乎不应该相信“精神变物质”这类“神话”，但房地产是个例外。作为一个“信心期货市场”，如果大家都觉得它要跌、深跌、连续跌，一旦这种心理影响到了资金，那么它就离“倒霉”不远了。购房者会持币观望，投资者会急于脱手，开发商不敢捂盘，供应增加，需求减少，房价下降。
楼市虽然不是股市，但到了一定高位也会出现盘整。经历了上半年的暴涨，深圳关内新盘均价突破2万元，不仅突破了大部分置业者的承受能力，也刺破了包括监管层在内的心理极限。要不降一点，基本是“没法交代”。楼市在一定程度上同样也是政策市，从7月开始，深圳房价就开始降了，开始大家还犹犹豫豫着不信，等到信了，转眼4个多月过去了。信有信的理由。支撑上半年房价上涨的，主要是投资/投机资本，投机资本对市场、政策的变化非常敏感，“风紧”马上“扯呼”。同时，房价上涨过快，脱离了市场的真实购买力，以前大家都是炒家，房价不过是个抛来接去的绣球，现在要落到实处，最终接盘的消费者必须有真金白银才行。在消费需求因高房价冷却下来的时候，“绣球”要接过来，最终只能回归市场真实水平。也就是说，在这场资本游戏中，一旦没人接盘，轰轰烈烈的“大牛市”即告结束。
深圳房价涨得快，无非是三个理由：港人置业、本地消费提升、土地资源稀缺。但港人还没到人人都来买一套的地步，需求只能慢慢释放，现在着急过来的，投机的居多，消费的居少；本地需求有限，有钱的人不缺房，没钱的买不起房，闹得欢的大部分都是炒家；土地稀缺没错，政府发出信号，增加供地面积，“十一五”期间，还将有14万套保障性住房供应市场。这种情况下，深圳房价出现盘整甚至短期下跌无疑是可能的。
但是，那种降40%、崩盘的结论恐怕为时过早，或者说根本没有可能。前文说的三个理由，并非子虚乌有，只是房价一骑绝尘，跑得太快，真实需求跟不上来。在市场机制回复理性的情况下，两者会自动寻找市场的均衡点，笔者认为，按照国家发改委的最新数据，房价环比1.5%的涨幅大致反映了这种调整过程。
之所以会出现北京猛涨、深圳猛跌这种“天倾西北、地陷东南”的“乱象”，一部分媒体也起到了推波助澜的作用。房价涨得太快，大家都担心要跌，一旦有风吹草动，这种心理马上就会得到加强。一些报道往往以偏概全，通过暗示等手法，把个别楼盘的降价行为描绘成整体的房价走势，甚至通过错误的计算、偷换概念、引喻失义误导读者。同时，南方的开发商比较实际，各自为战，见势不好斜刺里单枪匹马杀出去是情理之中的事，体现在市场价格上就比较混乱，有硬扛的也有变着花样降价的。相比之下，北京的开发商就比较“抱团”，谁敢带头降价不被板砖砸死也得被口水淹死。不过，深圳开发商的这种“乱象”给深圳人带来了好处，北京开发商的“精诚团结”害的是北京的老百姓。
由于统计口径、数据来源的不同，任何一个数据都可能与事实存在不小的偏差，重要的是对各种数据、资料、报道要加以甄别和筛选，剔除自己的主观愿望，尽量客观。“让房价跌得更猛烈些吧”也是笔者的心愿，想归想，不能当真。 |
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