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| 2007-09-13 作者：陈军华 来源:上海证券报 |
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二手房贷“首付提高说”一时间传得沸沸扬扬。一位业内人士称：“北京二手房贷首付提高的措施快出台了。”据该人士透露，首付提高比例估计至40%-50%左右，而且是“全部银行”统一实施。
房贷首付提高的消息如果属实，也并不令人奇怪，这很可能是银行为了防范风险不得不采取的行动。今年以来，房价涨速很快，深圳市今年1-5月累积涨幅超过50％。某知名网站的调查显示，有约89%的人认为深圳房价有泡沫；有73%的人认为深圳会面临“房灾”，其中预期3年内“房灾”就会来临的占78%。
这种调查结果银行肯定会予以重视，因为这暗示着人们对未来房价上涨的预期正在大大降低，相应地，银行的风险也将增加。目前，银行房贷首付以20%和30%居多，以深圳为例，假如其房价回到去年年底的价位，就意味着房价将在目前的价位基础上下跌40%以上，这意味着银行手中持有的抵押物已经不足以弥补其亏损，风险将急剧累积起来。这无疑是银行非常担忧的。
最近几年房价持续上涨，银行扩大房贷业务量的动力一直非常强烈，降低门槛的结果必然是风险的加大。一旦房价偏离上涨轨道下跌，银行就面临着抵押物砸在自己手里的风险。在这种情况下，银行提高房贷首付就显得顺理成章。
但是，房贷首付提高以后能够抑制炒房吗？恐怕很难。假如一个人过去能够炒100套房子，在首付提高以后，这个人只能炒90套房子了，还不是在炒吗？这还仅仅是对那些靠贷款炒房者而言，对于那些靠自我资金炒房的人，房贷首付提高的风险更是可以忽略不计。
而且，即使房贷首付提高，那些炒房者仍然可以钻空子。房贷最重要的一个环节就是抵押物的估值问题，对贷款者而言，估值的结果比首付本身更为重要。银行首付即使提高到50％，倘若房屋的评估体系不严格，炒房者照样可以从银行贷到资金。比如，媒体广为报道过的那套位于上海市“世茂滨江花园”之复式高档房，“优佳投资”买入价是2400万元，最终估值却高达1亿元，即使首付提高到50％，它仍可以从银行贷到5000万元。显然，房贷首付提高对抑制房价的作用不能高估。
炒房者泛滥，根本原因在于对房价上涨的预期比较强烈，倘若国家宏观调整得到认真执行，房价持续暴涨之路走向终结，炒房者自然会放弃炒房。莫说房价下跌，即使房价上涨的步伐趋缓，炒房的人数就会大为减少。从根源上来讲，这才是抑制炒房的必走之路。
另外一点，就要有针对性地打击炒房，即加大炒房者的成本，压缩其获利空间，迫使其退出炒房。比如新加坡，国家规定购房者只有取得相应的资格、符合条件才能购房。购房者购房之后，倘若在十年内卖出新房要征收百分之百的所得税。这意味着，在付出长达的时间成本的情况下，炒房者依然可能一无所获，价值折旧成本、机会成本，炒房者自然会放弃炒房。
倘若不采取这种行之有效的针对性的措施，只是在房贷首付方面做文章，对抑制炒房很难有帮助。 |
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