预售房制即使不废,也要大改
    2007-07-31    作者:易宪容    来源:新京报

  国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。这样的制度即使不完全取消,也得全面修改。
  最近,国家发改委宏观经济研究院的报告建议,将住房预售改为现房销售,引起了舆论的关注。
  从最根本说,国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。
  这样的制度即使不完全取消,也得全面修改。
  从国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环,关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度,预售资金的专项管理,严格的法律监管,或是为购房者提供更多的合约选择形式等,这些都是风险分担机制的重要组成部分。
  目前房地产预售出现许多问题,其中一个重要原因在于缺乏严格的市场准入和退出机制,大量不合格的企业过度和无序涌入,一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场,或者利用不完善的退出机制来逃避责任。只有实施科学严谨的市场准入和退出制度,才能保证房地产开发商的质量,减少开发商的败德行为。
  住房预售存在着严重的信息不对称,不少国家都制定严格的法律规则,要求开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前,开发商申请预售或是销售许可时,政府要求开发商公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中,政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格,以及可售套数、面积等等。也就是说,采用住房预售制度,信息公开化、透明化是必要前提。
  在一个成熟的住房预售市场,住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同,而是一个多样化的选择体系。消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计不同的预售合同。
  在一个成熟的住房预售市场,住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下,而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。
  住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。
  住房预售制度还包括了对商品房预售的监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者做房屋交接;要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保购房者的合法权益不受侵害。
  如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金,这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心,履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式,不仅可以把风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约。

(中国社科院金融所研究员)

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