今年一季度我国宏观经济下行压力明显增加，稳定经济增长成为当前宏观经济政策重要取向。而支持基本住房需求和改善性住房需求，不仅可以有效刺激住房消费，带动相关产业发展，而且还可以缓冲经济下行压力。近期，国家有关部委联合出台了一系列政策“组合拳”，从土地供应源头调节、降低二套房贷首付比、缩短二手房营业税免征期限等，鼓励刚性住房需求和改善性住房需求入市。预期未来一段时间，我国住房市场交易被激活的可能性非常大，将对宏观经济稳定增长起到一定支撑作用。但同时还要考虑到“政策组合拳”可能会对市场主体行为产生中长期影响，需要根据市场演变及时作好政策预调和微调，避免政策滞后影响与未来供求关系产生共振作用。

　　政策是楼市运行重要外生变量

　　从1998年我国住房制度改革启动房地产市场至今，政策变量在很大程度上主导了房地产市场运行方向，对市场运行轨迹也产生重要影响。2003年和2009年以及其他时候房地产调控政策变化，成为我国房地产市场成交量急剧上升或急剧下跌的主要原因和动力。政策外生变量不仅影响到房地产开发建设的资金面环境，而且还会决定土地市场供求关系，成为市场预期的主要参数。当然，政策对市场的影响并不总是稳定的，随着房地产市场规模日益壮大，政策“有形之手”对市场的影响将会逐渐下降。即使如此，市场主体行为及心理预期存在路径依赖。就目前环境而言，政策外生变量依然能够对当前房地产市场施加重要影响，预期未来一段时间，我国房地产市场成交量上升，去库存化进程将会加快。据中国指数研究院百城价格指数，今年3月份有43个城市环比上涨，较上个月增加4个。政策刺激预期是一个重要的推动因素。

　　滞后效应与供求关系将形成共振

　　以熨平市场波动为主要目的的宏观政策，主要采取了反周期思路。通过改变政策环境，防止楼市大幅波动，是有效防控风险的必然要求。但在这个过程中，需要高度关注政策滞后效应对未来市场供求关系的共振作用。

　　刺激性房地产政策出台后的市场短期繁荣，可能会进一步强化市场主体乐观预期，特别是市场“惜售”的行为将会增强，同时房地产开发企业会积极拿地，而地价上涨并进一步强化市场上涨预期。与此同时，也需要注意，从中长期看，住宅市场需求释放应属于渐进过程，一方面是住房市场需求积累是一个缓慢过程，另一方面是潜在住房需求转化为现实购买力也是一个缓慢过程。但土地一级开发到住宅建成大约需要一年到一年半时间，未来新建住宅供应量上升与住宅需求相对平稳回落有可能会形成巨大矛盾，带来高住宅库存问题。2013年上半年，全国商品房销售面积同比增长28.7%。在商品房销售火热带动下，全国住宅投资同比增长20.8%，土地成交价款同比增长7.5%。但下半年开始，我国房地产市场行情急剧变化，市场需求快速回落加上宏观经济面增长前景不乐观，房地产市场成交量快速萎缩。2013年全国商品房销售面积同比增长17.3%，较上半年大幅回落11.4个百分点。

　　关注短期刺激对需求时间分布的影响

　　政策刺激具备脉冲响应效应，政策出台后短期内效果最大，随时间流逝，政策效应逐渐衰减。就房地产调控政策而言，主要是刺激政策改变了住宅需求释放的时间分布函数。这意味着相当部分需求将会提前入市。国外购买房产人群多集中在40岁后，而我国新参加社会工作年轻人购买房产的比例较大，住房需求在房价上涨预期下前移。从政策短期效应分析，住宅需求提前入市可以带动住宅成交量显著上升，刺激其他相关领域消费。但同时，未来一段时间的住宅需求释放将会受到冲击。住宅需求萎缩而市场供应上升，有可能会带来新的住宅库存问题。因此，在落实政策同时，也需要根据房地产市场供求关系演变和矛盾，及时预调和微调，让供给与需求在时间上做到基本吻合，在地理位置上大体匹配，才能确保房地产市场长期健康稳定发展。

　　提高政策实施效果还需要更加深入把握房地产市场形势。落实好“政策组合拳”，激活住房消费，还需要一系列配套政策措施，以及相关部门提高执行力。同时，也需要房地产开发企业适应政策环境加快住宅去库存进度，非理性提价或放慢销售节奏营造供不应求假象等，都会削弱政策刺激实际效果。这些都是政策执行层面需要考虑的。但关键还是要深入把握房地产形势，这是因为科学决策是以深入调查研究为前提。而调查研究必须要立足于数据分析。就房地产市场而言，目前最难以把握的是市场需求状况。地方政府不掌握当地城镇居民实际住房状况及住宅需求缺口，就难以有针对性地供应住宅用地，也很难针对市场变化及时调整政策。从这一点考虑，住宅不动产全国统一登记意义非常重大。此外，还要掌握城镇居民拥有二套房以上状况。二套以上住房将构成市场潜在供给，必须要纳入政策考虑范围。还有，要规范治理住房租赁市场。住房租赁市场是满足市场需求的重要途径。只有综合考虑市场需求与供给各方面因素，科学决策，及时调整，才能有效避免政策效应与未来市场供求关系形成共振作用。