公积金老调重弹,这一步能走多远
2015-03-25    作者:李宇嘉(深圳房地产研究人士)    来源:证券时报
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  公积金改革任重道远,一次“喊话”解决不了问题,“旧调重弹”也不奇怪。

  近日,住建部部长陈政高表示,要增加公积金贷款额度,采取公积金跨省、跨市异地支取使用,这被认为是呼之欲出的楼市一揽子政策射出的“第一支箭”。事实上,这支箭并不新颖,因为在2014年10月9日,住建部等三部委发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金〔2014〕148号)中,这些内容就已经有了。

  之所以老调重弹,就是因为政策执行得不好!李克强总理今年“两会”上提出的“鼓励自住和改善性住房消费”,也是2014年9月29日“央四条”的核心内容。而建金〔2014〕148号文在9天后发布,也是为了落实“央四条”。因为,在管理层看来,回归住房消费品的本源,要降低住房成本,而首当其冲的就是要降低贷款成本。但2014年以来,银行资金来源成本上升,住房贷款收益低,不受银行待见。即便管理层几次“隔空喊话”,银行还是无动于衷。

  看着“睡大觉”的公积金不用,却逼着银行去发放低利率的住房贷款,这怎么可行?再说,银行早已市场化了,不能怪怨人家抛弃低成本房贷。完全可以另辟蹊径,在公积金身上“打主意”。截至2014年3月,全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说,全国范围内公积金闲置的比例高达50%,而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元,闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

  公积金不仅规模足够很大,更重要的是成本很低。目前,5年期以上公积金贷款利率仅为4%,比同期商业房贷利率低了近50%。降低购房成本,促进自住和改善性住房消费,还有什么比公积金贷款更合适的呢?但是,符合政策导向、利于开发商去库存、可有效降低购房成本,缘何公积金新政执行的不好呢?

  公积金最大的问题是贷款额度不足。一般来讲,夫妻两个人公积金贷款的最高额度也就90万元。如果按首付三成计算,仅能够买价值130万元或50平米左右的房子,这哪里能够支持自住性和改善性住房需求嘛!因此,额度不足,在现实中的反应,就是老百姓不得不选择“公积金+商业贷款”的组合贷款模式,或者转向商业贷款,贷款成本并没有降下来多少。

  而且,由于程序冗长、手续繁琐、回款太慢,开发商不愿意帮忙,一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款。同时,银行赶着发放商业性住房贷款,也不愿意做公积金贷款业务,一来收益低,没动力;二来公积金贷款发放多了,低成本对公存款就少了。因此,你要申请公积金贷款,开发商告诉你等吧,商业贷款立马可放,但成本很高。看来,天下真的没有免费的午餐。

  大家也许要问,为何不提高公积金贷款额度呢?原因很简单,大城市公积金池子里的钱经常不够用。越大的城市,申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多、套取公积金的人也越多。每到房价上涨快的时候,公积金池子中的水位随时就会“告急”。以广州为例,广州公积金2014年度结余-29.84亿元。2014年11月底,共积压了9300多笔总共金额高达45.6亿元的公积金贷款申请,现在还在审批,一排就要大半年、一年甚至一年半。因此,广州在2014年3月采取控制单笔贷款额度的粗暴做法。

  但是,从全国来看,并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了,全国范围内50%的公积金在闲置。所以,就逼出一个异地支取和贷款的想法。初衷是不错,公积金像银行存款一样可以拆借和流动,问题是公积金中心不是银行,而是地方政府下辖的一个职能机构,一般是归住建口管理的处科级行政事业单位。更重要的是,公积金已成为地方政府口中的一块“肥肉”,姑且不说公积金增值收益在建保障房上面帮了地方多大的忙。近年来,大病、低保、缴学费等等,都开始打公积金的注意,哪会让别的地方使用?因此,公积金改革任重道远,一次“喊话”解决不了问题,“旧调重弹”也不奇怪,但这一步能走多远呢?

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