据国家统计局公开统计数据，2014年11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有67个，持平城市有3个，已经连续3个月环比无一城市上涨。刚刚结束的中央经济工作会议部署也未涉及房地产市场调控。这些情况表明，我国楼市新常态特征将进一步确立，楼市理性回归态势将更加明显。

　　楼市将进入平稳增长阶段

　　为应对楼市自发性周期调整，各地政府以松绑住房限购政策为主要措施，放宽公积金购房政策，鼓励住房消费;9月30日，金融管理部门对住房信贷政策进行微调，支持合理住房消费，取得了一定积极成效。2014年11月份，全国商品房销售面积环比10月份增加1861万平方米;商品房销售额环比10月份增加938亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。但应该看到，11月份商品住宅销售数据主要是前期需求累积结果，政策刺激效应不宜高估，住房销售量增长未转换成价格上涨动力，表明当前住房市场需求动力依然疲弱。

　　目前看，我国楼市已进入新常态。楼市新常态主要是针对过去十年楼市发展黄金期而言，未来楼市将进入一个相对平稳的增长新阶段，其主要特征有：

　　一是房地产开发投资意愿与投资规模均向常态回归。楼市发展黄金十年的过去，意味着房地产投资增速将由过去高速增长向中速甚至中低速转换。2014年1~11月，全国房地产开发投资同比名义增长11.9%，增速较上年同期大幅回落7.6个百分点。从全国房地产开发投资增速轨迹看，主要呈现连续回落态势。目前，多数房地产开发企业对未来楼市的乐观情绪有明显缓解，更加注重风险控制与资金压力，不可避免将降低房地产开发意愿。2014年1~11月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%，而1~10月份为增长1.2%，增速由增转降是个值得关注的信号。

　　二是住宅去库存仍是未来一年房地产开发企业主要经营压力。过去十年，我国商品住宅需求过度释放，对未来住宅市场去库存形成巨大压力。目前，我国城镇人均居住面积已经超过30平方米，继续上升空间收窄。此外，新型城镇化重点是农村人口入城，引致需求主要集中在三线、四线城市。而这些城市无一例外承受巨大的去库存压力。据上海易居房地产研究院报告，2014年11月，我国35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，意味着市场需要15.8个月消化库存。虽然一线城市去库存压力相对较轻，但要看到高房价对城市新增常住人口住宅需求的抑制作用较为明显。据链家地产统计，今年11月份北京市单位租金环比上月下降3.1%，同比降幅达4.4%，今年1-11月租金累计降幅为4.5%，为2010年以来北京年度租金累计涨幅首次出现负增长。

　　三是房价稳中有落是主要趋势。中央经济工作会议指出，“全面刺激政策的边际效果明显递减”，这表明为刺激经济增长全面放松货币政策的可能性几乎为零。虽然中央经济工作会议要求货币政策松紧适度，但绝不意味着中央银行实施宽松货币政策。在货币环境保持平稳适宜情况下，房价上涨的货币基础已经不存在。同时，在住宅去库存压力下，房地产开发企业之间的博弈使得房价上涨可能性几乎为零。近期，据报道说不动产统一登记条例即将出台，这无疑为将来开征房产税铺路，对持有多套房产的业主来说资产保值功能下降，有可能引发二手住宅供应上升，进一步减少房价上涨动力。

　　四是控制房地产金融风险的系统性释放成为重要工作。我国银行体系房地产贷款占全部各项贷款的余额大约在1/5左右，但如果考虑到影子银行融资，非正规金融领域融资，随着宏观经济增长速度回落与楼市周期性调整，未来我国房地产金融风险释放的可能性与规模有可能会急剧增加。房地产业运行具备系统性风险特征，房地产与金融的交织作用和相互传染，都是引发区域性金融风险乃至系统性金融风险的隐患。因此，加快住宅库存消化，防止房地产市场大幅波动，是控制房地产金融风险的必要前提。

　　楼市供求关系都将回归理性

　　楼市新常态短期内不会有实质改变。从当前楼市面临的经济金融环境看，至少未来一年内我国房地产市场运行新常态特征不会有实质改变。从房地产市场调控连续两年缺席中央经济工作会议公报可以看出，尽管房地产业对稳定经济增长具备重要作用，中央还是将注意力放在改革创新和结构调整，更加注重创新驱动、结构调整带动经济增长。我国经济新常态也决定了住宅消费将会发生巨大变化。

　　中央经济工作会议指出，“过去我国消费具有明显的模仿型排浪式特征，现在模仿型排浪式消费阶段基本结束，个性化、多样化消费渐成主流”。在住宅消费领域也同样存在这一情况，未来住宅个性化、多样化的消费将决定依靠规模取胜的旧房地产开发模式很快将进入终结。

　　货币政策的稳健取向，意味着依靠低利率重估房价的可能性几乎没有，而家庭财富配置结构的转型，证券化金融工具将成为家庭财富配置的重要内容。特别是房价高位与居民收入的匹配超过合理程度，内在需要调整适应。理想情况下，通过居民收入不断增长来缓释高房价风险，但房价不涨往往将面临下调压力。

　　展望2015年我国房地产市场，楼市新常态运行特征将更加明显，房地产市场供求关系都将进一步向理性回归。但不管怎样，采取切实有效措施实现楼市高位平稳回落，是防范和化解房地产金融风险的重要基础性工作。