大量的中小城市的郊区、新区楼盘，基本上不可能咸鱼翻身了。

　　今年以来，房地产救市行动已经搞了两波，都由地方政府出面。

　　“第一波救市”从4月开始，由无锡、南宁等城市打头阵，随后杭州、济南、沈阳等快速跟进。这波救市政策以放松落户政策、放松限购为开端，最终实现全面取消限购。到目前，全国46个限购城市里，只有北京、上海、深圳、广州、珠海、三亚6个城市没有取消限购。

　　然而，仅仅取消限购对楼市的刺激作用并不明显，只有在杭州、青岛、厦门、天津等中心城市，8月成交出现了明显放量，其他多数城市楼市仍然低迷。在价格上，楼市的低迷更是全面的，国家统计局公布的8月份70个城市楼市统计数据显示，在新房价格环比上，只有厦门一个城市仍然轻微上涨，其他城市，包括北上广深都出现了下跌。

　　房地产是当今中国最大的先导行业、支柱行业，它的兴衰事关钢铁、水泥、玻璃、家具、家电、装修、汽车等众多行业。今年以来，由于经济出现较为明显的下行压力，国家出台了系列“微刺激”措施，并一度产生了较为明显的效果，比如5月、6月的经济数据就出现了好转。但到了7月、8月，数据再度恶化，其根本原因，就是因为楼市持续低迷，传导效应、滞后效应逐步显现。

　　因此，近期有“第二波”救市政策出台。这一波救市政策核心是放松信贷和财政补贴，比如福建明确要求银行放松对首套房的认定标准，四川则对向首次购买自住商品房家庭提供“平价贷款”的金融机构，发放3%的财政补助。最近，湖北省要求对于购买首套房的市民，贷款时给予基准利率0.7折的优惠，并减半征收契税。

　　对于地方政府“干预”信贷政策，有专家表示异议，并认为难以执行。其实不然。地方政府的这些要求固然是越界了，但央行和银监会并没有“叫停”。事实上，国家目前是鼓励地方政府根据自身情况，出台差异化救市政策的。所以，这些所谓的“干预”也应该是被默许的。更何况，地方政府有大量财政资金、各种政府性基金，以及下属国企的存款，有这些“胡萝卜”在手，不怕大银行不就范。所以，这些地方政府设计的“信贷政策”，还是能在一定程度上兑现的。当然，银行也不是傻瓜，风险明显偏高的人家也不会贷。

　　应该说，有了第一波取消限购，以及第二波放松信贷，省会和部分经济中心城市的楼市，会陆续出现成交放量、价格筑底的迹象。但对于三四五线城市来说，这些措施的作用仍然有限。

　　所以我猜想，到了明年年初，还会有第三波“救市政策”出台。而这波“救市政策”，则有可能是中央政府主导的。在幕后观察了一年之后，那时候也该中央政府发挥作用了。

　　给国家开发银行的1万亿PSL贷款，将通过“棚改”逐步发挥作用。这个，可以看作是国家层面的一种救市政策。但是负面作用同样存在，因为“棚改”会增加住宅供应量，对郊区、新区的鬼城形成最后一击。此外，国家可能会对房地产企业上市、再融资、发债等出台新的政策，让他们更容易借到钱，避免出现开发商大量“渴死在海水里”的现象。当然，央行还会继续通过SLF、PSL等方式，适当增加流动性，并引导市场利率走低，这些都将在大环境上利好楼市。

　　此外，未来政府收购积压商品房用来做安居房，也会力度有所加强。虽然总量上不会太大，但仍将救活一批开发商。如果明年出现新的状况，央行全面减息、降准也不是完全没有可能。当然，这些都将是备用的手段，能不用最好不用。

　　但这些举措，仍然只能对中心城市楼市产生作用，大量的中小城市的郊区、新区楼盘，基本上不可能咸鱼翻身了。