不动产统一登记面临三大任务：机构整合、职责整合和信息整合。目前，机构整合已经完成，以国土资源部牵头，包括土地、房产、农业、林业等管理部门参与的不动产登记局已经在今年8月份成立。当前，正在推进的工作是职责的整合，涉及到部门间的协调、技术标准、平台建设等等，这是一个系统工程，远不是牵头单位——国土部门一家就可以搞定的事情，需要地方政府主管领导亲力亲为，近期地方试点已经在推进这方面的工作。

　　目前，不动产产权信息的整合还没有提上议事日程，而笔者认为，产权信息整合的难度是最大的。关于这一点，目前讨论的最多的就是信息的分割和残缺，例如土地、房产、林地和滩涂等不动产信息掌握在不同主管部门的手里，整合这些信息有协调上的难度，也有技术上的难度。例如，过去一些纸质信息的登记和目前电子信息登记的口径和标准不一;各地方自行建设独立的登记系统，对接的难度很大;过去经历了频繁的机构整合、职能调整、国企改制、产权转让，信息丢失问题很严重。

　　但不管怎么说，“孤岛信息”之间的整合只是个技术问题，所需要的只是时间和人力，解决起来还不是最困难的。最大的难题是如何处理产权不清晰、不完整或存在争议的不动产登记问题。如果在登记时略过它，仅仅登记合法建筑，不动产登记“物权法定、公示公信”的基本原则就名存实亡了，不动产统一登记的目的——明确权利归属和降低交易成本的目标也就落空了。

　　本质上，不动产产权(特别是个人不动产产权)是一个市场经济的概念。我国经济可以超越式发展，但市场化的基础秩序——不动产产权统一登记和尊重产权的理念是无法超越的。因此，我国的不动产统一登记，要恢复和重构产权信息基础平台，特别是个人产权信息，重走修复和尊重产权理念之路。一方面，要回过头来弥补计划经济时期不重视产权登记的历史欠账;另一方面，要解决市场化改革以来因产权理念缺失和产权保护不力而产生的大面积残缺产权问题。

　　不动产产权不清晰、不完整，或者有争议，甚至是违法，主要是因产权交易不合法而产生的。如为规避监管和交易成本，私下交易不允许上市和有条件上市的不完整产权房屋，如近年来在小产权房、军产房、央产房、未房改福利房、单位自建房和集资房、未登记商品住房、工业配套宿舍等领域普遍存在的私下交易行为。这类房屋产权本身就是不完整的，交易行为本身是违法的，如小产权房私下交易违反《土地管理法》和《城乡规划法》，军产房私下交易违反《军队现有住房出售管理办法》。而央产房、非房改福利房要经历类似于房改的程序才能上市。但目前这类房屋大多不具备上市条件。以央产房为例，截至2011年北京已购公房总量近160万套，央产房约占40万套，其中有50%仍不具备上市条件。近年来，在楼市高利润刺激下，各地单位自建房和集资房泛滥，很多企事业单位违反用地规划，利用自有用地、工业用地、产业配套办公用地建设，在内部职工分配或对外出售。

　　但在现实中，上述不同类型房屋管理权、登记权在不同部门，与房管部门产权登记事实上平行，如小产权房的管理在国土规划部门、军产房的管理在军队(而非地方政府)、央产房的管理在中央在京单位和中直机关、未房改福利房在国有企业和政府事业单位，而企业自建房和集资建房有的归地方政府主管部门(人事、民政等)管理，有的归企业自己管理。

　　上述几类房屋并没有在房管部门登记，因此这些不动产不仅本身违法，私下交易也属于违法。但由于源头管理机构分散、权力制衡不够，形成了等同于房管部门登记的事实产权，产生了监管的真空和漏洞。同时，近年来房价快速上涨，很多单位(如军队、政府机构和国企、招商引资企业)借手中划拨或截流土地，建设和销售大量住房，它们既不属于保障房范畴，也脱离里商品房范畴，产生了产权模糊、监管真空的所谓“第三类产权”。因此，即便这类房屋交易后的产权状况在法律上不被认可，但在高房价影响社会稳定的背景下，再加上法不责众的执行难现实，这类房屋存在事实产权。

　　规模最大的是小产权房。综合各研究机构的估算，目前城镇小产权房的规模在40亿~70亿平方米，占全国城镇存量住房的比重在1/4~1/3。值得注意的是，小产权房私下违法交易的问题则非常严重。2011年以来，北京小产权房交易量占市场交易量的比重为25%，深圳近年来小产权房交易的规模更大，特别是去年三中全会关于集体土地流转改革的提出，刺激小产权房交易规模大幅度攀升。

　　尽管国家和国土资源部一直坚持小产权房不能转正，私下流转属非法，但小产权房并没有萎缩，反而越来越多，存量小产权房超过60%是近10年来产生的。小产权房尽管违反了土地利用规划，但其产生是不合理的土地二元制度、住房保障建设滞后、城市化补偿不彻底等一系列原因造成。因此，小产权房是体制改革不到位的产物，其在社会上客观生存空间非常大。

　　不动产登记是对物权的登记，前提是这些权利必须合法、有效。对于合法类不动产，其登记不是什么难的事情，主要是一些技术上的问题，最难处理的是那些不合法不动产。由上分析，不合法不动产并不单单是法律问题，更多的是行政体制改革、国企改革、经济体制改革不到位的结果，事实产权大于法律产权、留用超过拆除，不动产领域存在问题最多的也就在这类房屋中，如产权纠纷、侵权、腐败等等。2008年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为38.6%，目前也不超过50%，如果剩余50%的住房产权不弄清楚，或者继续延续过去放任或搁置的解决方案，不动产登记效果难达预期。显然，这是一个迫切需要解决的问题，需要各方拿出智慧，达成一个好的解决方案。