很多人认为中国的房地产泡沫很快就会破灭，这种判断是建立在数据指标和历史经验之上的，数据指标就是房价收入比、房价租金比、存货销售比、房地产相关贷款占银行贷款的比重等等，而历史经验就是曾经发生过房地产泡沫危机的国外案例。数据指标显示，我国楼市泡沫非常严重，而且这些数据指标值与日本、美国、东南亚等国房地产泡沫破灭时的指标值很接近。在这种情况下，近期国外舆论对我国楼市再次掀起一股 “做空潮”，而这一次国内政商学三界已经不像以往那样轻率地嗤之为“阴谋论”而置若罔闻，也不像以往认为屡试不爽的政府微调就可以轻松解决问题。笔者认为，面对目前的楼市状况，需要从防范泡沫破裂的系统性风险高度来看待。

　　纵观国际上的房地产泡沫危机的累积和爆发，某一时点上的泡沫有多大、累积到何种程度、是否会破灭等在事前是难以判断的，一般只是事后才能证实，在事前顶多只能做一做数据指标在国别间的比较。但是，由于我国的城市化水平、土地制度和相关比较国家差别很大，横向比较的可借鉴程度不大。若要杜绝事后觉醒的“马后炮”式判断，最好就是做实需求来消化楼市虚增的部分，争取将泡沫在其破灭之前消化一部分。

　　首先，我们需要认识到风险在哪里、风险的特征是什么。未来，楼市走向只能是区域或城市间的分化继续加剧，一线和少数重点二线城市还比较健康，毕竟可持续的人口净流入对楼市需求的支撑力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年间新流入城市的人口中，55%的部分集中在经济排名前五的城市。但是，绝大多数二线城市和三四线城市就没有这么幸运了，它们最大的问题是人口导入低于预期，而仅存的有效需求无法填满过剩供应的“黑洞”。一方面，这些城市中绝大部分的批准预售/销售的比值在1.5以上;而更重要的是，过去急于发展经济和推进城建，地方政府出让了太多的土地。仅2009-2012年，津汉沈渝四个典型二线城市出让的土地面积就超过了1亿平方米，远大于同期四个一线城市出让的土地规模。除东部少数三四线城市外，人口规模越小的城市，人均出让的土地面积越大。因此，后续入市住房和待开发的土地还会排山倒海地加重库存。

　　另一方面，由于本世纪以来房价和地价持续过快上涨，特别是2009年刺激性政策对楼市成交量和价格的虚推，人口和收入增长正常驱动(也即城市化驱动)的楼市量价增长部分已被提前透支。业内人士认为，全国楼市供应不足在2009年就出现了反转的拐点，自那以后需求增长一直由房价上涨预期支撑着。目前，留在市场上的是承受不起高房价的刚性需求，占比高达90%左右。一季度重点一二线城市中，凡是去化较好的项目均是有诚意降价的项目，意味着有效需求是何等有限，对于房价是何等敏感。

　　近期，南宁打响政策救市的“第一炮”，这是一个很重要的信号，对其理解不能过多地放在地方政府如何挖空心思地松绑限购上，而应该放在政府救市的态度和思路，这种态度和思路折射的是如何消化供应过剩的风险，特别是防止其转化为泡沫破灭危机。很明显，仅仅松绑限购不仅是短期“打鸡血”的做法，更关键的是受限购束缚的需求比较弱，即使将其释放出来也无法消化庞大的库存压力，政府上下对此存在共识。因为，很多二线城市限购区域仅限于主城区，而新增供应则主要集中在外围，限购控制住的需求随城市近年来疯狂的外围扩张而减少。因此，消化库存所需要的数量级新增需求，必须从外部导入，而南宁的做法就是将北部湾经济区域内其他5个城市的需求导入到南宁这个区域中心城市。

　　区域一体化，意味着区域内要素流动方向和产业结构的再造，中心城市的人口和资源积聚能力将增强，住房需求将会增加。类似于南宁这样的非重点二线城市、次区域中心，在全国有三四十个左右，这类城市也是楼市风险最突出的城市。借助于区域一体化，将有效需求导入中心城市，既消化了楼市供应压力(包括商业地产)，也解决了因人口积聚不足而导致的产业积聚和转型滞后和内需不足的问题。

　　从这个角度讲，区域一体化是新型城镇化的应有之义，楼市泡沫问题也将在新型城镇化过程中自然消弥。但是，可惜的是，南宁的做法没有将解决住房需求与解决户籍需求对接起来，有区域一体化或新型城镇化之表而无其里。试想，如果不解决户籍障碍，新增的住房需求就无法享受等同于南宁市民的公共服务待遇，怎么能在南宁安定下来，成为带动消费、税收增长和产业基础的持久动力?最后的结果，极有可能是短期刺激了一批看好房价上涨的外部投资需求，但实现这部分需求的住房将仅仅贡献了空置的住房部分，而与区域一体化并无多大关系。

　　因此，若想让房地产泡沫软着陆，首当其冲的就是释放受抑制的城市化部分，即以户籍和社保向非户籍常住人口全覆盖来释放有效需求，吸引外来需求。若将购房与给予户籍和社保一对一挂起钩，决心要买房和能买得起房的外来人口中，绝大多数也一定是想要在城市安定下来、也能够在城市安定下来的人群。这样的话，先从常住人口开始，人口顺应区域经济一体化过程中产业的积聚而自然在区域中心城市积聚，未来人口增长和收入增长就变得可持续，楼市泡沫消化、新型城镇化、产业转型升级(向第三产业)也就会顺理成章地实现。

　　以实现区域一体化来松绑限购，不仅是楼市分类调控的体现，而且是楼市行政性干预渐进退出、市场化调控措施回归的体现，这是一条正确的路径。从南宁松绑限购的做法，以及近期其他城市传闻调整限购政策的做法看，地方政府松绑限购的还主要是着眼于消化楼市库存压力，对于区域一体化和楼市长久稳定的关系在认识上还不到位。事实上，我国任何一个区域的中心城市，其人口和资源积聚能力与其地位都不相符，户籍和公共服务隔离等行政区域间的壁垒是主要原因。因此，楼市泡沫中很大一部分是人为造成的，认真消除阻碍区域一体化的行政壁垒，就可以消化整体楼市风险中的很大一部分。