今年一季度，主要城市楼市成交量下滑幅度对于土地市场、地方财政、经济增长的冲击相当大，成交惨淡让市场对未来楼市的预期非常悲观。市场一直认为，需求受限与限购政策直接相关，若放松限购政策，对于提振楼市短期需求、改善后市预期将是非常明显的。因此，自年初以来，长沙、福建、温州和杭州等地方政府就“蠢蠢欲动”酝酿着松绑限购。从这个角度看，南宁打响地方政府“松绑”限购政策的第一枪在预料之中，并不奇怪。

　　奇怪的是，南宁松绑限购的具体做法出乎所料。此前传闻部分地方松绑限购的版本，无外乎缩小限购的区域、降低限购的力度、松绑外来人口购房限制，甚至直接取消限购。但是，南宁松绑限购的做法比较独特，以放松整个北部湾区域内非核心城市的居民在区域内核心城市(南宁)的购房限制作为切入点，目标是实现整个北部湾经济区域的一体化、同城化。因此，南宁的做法符合国家关于新型城镇化、打破区域行政壁垒、实现区域一体化的有关精神。

　　值得注意的是，实现区域一体化、同城化，意味着区域内人流、资金流、信息流的畅通无阻，区域内产业结构分工有致、协同发展，区域内公共服务全覆盖、均等化，可以异地统筹，不存在户籍、就业和社会保障的供给歧视。因此，要实现区域一体化、同城化，首先需要打破的关键障碍就是核心城市对于外来人口的户籍限制，其次就是如何实现外来人口在南宁有稳定就业，享有平等的公共服务。只有这样，松绑住房限购政策后，新增的购房需求才是有真实基础支持的有效需求，而非投资需求。

　　但是，上述有关打破户籍限制、符合就业要求等关键的内容，并未在该调整限购政策文件中提及。而且，笔者仔细翻阅了《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，也并无这些方面的实质性规定和工作计划。这样的话，若单独松绑外地人购房限制，可能出现的结果是，在外地购房人群的刺激下，南宁当地住房市场短期内将更活跃。但是，由于购买住房的外地人不仅无法在南宁落户，其工作和生活也极有可能不在当地，对南宁市的消费和后续经济贡献并无益处，刺激的只是看好南宁楼市前景的外地人投资购房。短期楼市会出现繁荣，而留下的只是晒太阳的一大批空置房屋。

　　在这一点上，无锡将购房和户籍改革相结合的新政无疑更值得学习。今年4月22日，无锡出台放宽户籍准入门槛的最新规定，自2014年5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上的，且在无锡市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女落户。有稳定工作的外来人口在购房后给予落户，符合人的城镇化要求。这些外来人口在无锡市有工作技能，有纳税能力，有缴纳社保能力，本来就属于城市的市民，购房后落户理所当然。此外，入户所需购房的面积放宽至60平方米，且并没有区域限制，符合收入不高、购房能力不足但购房意愿强烈的外来人口，能够释放的是真实有效的购房需求。

　　因此，南宁松绑楼市限购的政策，如果不与打破户籍限制、解决就业和社会保障协同实施，将只是刺激楼市繁荣的短期做法。新增购房人群也主要以外地投资性购房为主，缺乏城市就业人口不断增加的强力支持，需求的有效性和持续性不足，而对于支持区域一体化、同城化的贡献也很低。