杭州某楼盘一夜降价数千元,老业主怒砸售楼部,引发市场对于楼市恐慌性看空的大讨论,这种情景让人联想到2008年的楼市。
然而,冷静来看,降价楼盘区域并非杭州核心区域,成交量过去就较为清淡,且该项目属于尾盘销售。在房价经历了20个月的连续上涨后,价格出现调整当属于正常现象,以此判断楼市熊市来临,记者认为,并无太多说服力。
楼市出现较大幅度降价的原因很多:城市或区域板块库存量大;销售去化压力较大;产品偏高端或有部分缺陷,遭遇销售瓶颈;回笼资金,拿地“换仓”谋求新的发展机会等等。但上述原因只不过是个案楼盘降价的参考因素之一,而并非最根本的原因。
真正引起市场担心的,其实还是资金流动性收紧的预期。事实上,伴随“杭州楼市现象”出现的,还有多家银行全面暂停向房地产项目授信的传言。
传闻不可尽信,市场上并未出现房地产开发贷全面停贷的情况,但开发贷额度紧张已成事实。此类消息尽管捕风捉影,但有风险警示意义。
众所周知,房企属于资金密集型企业,没有什么情况比资金链断裂更糟。去年6月爆出“钱荒”时,万科A近年来股价最大单月跌幅也相应出现。在整个6月份,其股价一度下跌30%,这一市场预期的体现,充分说明了资金流动性对于房企的重要性。
这一逻辑并不难理解,整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,利率上浮,银行放款放慢,导致开发企业获取资金的难度迅速提高。部分房企由于过去拿地用力过猛消耗资金过多,同时销售周转率下降,就会面临资金面短缺的危机。
在这种状况下,近年万科、招商地产、绿地集团等房企在香港买壳的案例接连出现。为何这种情况没有在更早的时候出现?因为彼时,国内银行并无对信贷有任何收紧计划,市场也并无此类预期。所以众房企也无需劳师动众在香港搭建融资平台。
虽然从目前状况来看,房企资金链收紧只是一种市场预期。不过,可以肯定的是,一旦政策面再次向信贷“开刀”,到那时,“杭州楼市现象”真有可能产生多米诺骨牌效应。