据悉，作为住房保障的主管部门，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经开始部署各地方政府开展“十三五”期间住房保障规划编制的前期研究工作，而该项工作也被列入了住建部2014年将要开展的重点工作之一。“十二五”是我国史上保障房建设规模最大、最快的时期，截至2013年底，全国保障性安居工程“十二五”总计开工2490万套，基本建成1557万套。到“十二五”末，预计3600万套的保障房建设任务将会顺利完成，而从“十三五”开始，我国的住房保障也将进入新的发展时期。

　　未来住房保障将会出现什么样的变化，对房地产行业和住房市场将会产生何种影响，这是大家非常关心的问题。不管是从新一届政府对于未来住房发展的一系列指示(如习近平总书记提出的“处理好四个关系”)看，还是从三中全会《决定》所提出的“健全符合国情的住房保障和供应体系”看，再结合“十二五”期间我国大规模保障房建设过程中出现的各种负面问题，我们基本可以判断，未来住房保障将会告别以“补砖头”为主的大规模建设时期。

　　事实上，在住建部“十三五”住房保障前期论证部署中，这一点也得到间接体现。住建部要求，各地在实现两个五年规划顺利衔接的同时，一方面要做好住房保障在融资、运营和分配等方面的创新，另一方面要进行住房保障规划在结构、布局等方面的调整和完善，前者意在提高现有住房保障模式的效率，后者则着重于重构住房保障的模式，而住建部更关心的是后者能够有理想的进展。例如，此次工作部署中，住建部提出了未来住房保障在区域上的差异化，即人口密集、住房供需矛盾突出的大型、特大型城市，在保障性住房开工、建成总量方面要进一步提高目标和力度，相关配套政策也有望倾斜，而对于中小城市，则可以合理安排“十三五”期间保障性住房的建设任务和目标。

　　住建部之所以做出如此安排，主要是出于对未来住房市场区域上分化加剧考虑的。“十三五” 期间，以一线城市和二线重点城市为代表的大城市将依旧是人口、资源和资金流入的重点区域，这些区域的商品住房价格将会继续上涨，住房困难人群的范围也将因房价的上涨而扩大，适当增加这些区域保障性住房的供应规模是必要的。“十三五”期间，由于中小城市面临着供应过剩的风险，未来通过住房保障来消化一部分存量，避免房地产泡沫硬着陆将是住房保障的工作重点。因此，“十三五”期间，我国住房保障的重点将转向一线和二线重点城市。

　　但是，区域范围的缩小，并不意味着住房保障工作艰巨性的下降。这是因为，从近年来大城市住房行业和市场的表现来看，老百姓的购房行为已经超脱了住房的居住属性，疯狂的购房举动背后，折射的是住房对于老百姓在大城市能否立足、在大城市社会地位的高低、收入差距是否扩大等重大影响。在大城市，如果没有一套属于自己的住房，不管你的工作如何体面、外表如何光鲜，始终都有一种没有在城市立足下来的感觉;在很多大城市，如果没有一套属于自己的住房，家庭成员没有办法入户、子女没有办法入学、享受不了完整的社会保障，甚至申请一张信用卡、申请一笔消费贷款都不可能，谈何社会地位呢;在大城市，因为房价的快速上涨，是否拥有住房已经取代在政府或国企就业，成为导致收入差距扩大的最大因素。如果能够拥有一套住房，就意味着拥有了资产收益，而房价的不断上涨，让这一单笔大宗物业迅速拉大了有房者和无房者之间的收入差距，而这一差距一旦形成就很难被逾越和弥合。而且，拥有的住房数量越多，这种差距就越大。这就是为什么我国大城市居民平均购房年龄只有27岁，而英国为37岁、德国和日本为42岁的原因了。这不是消费观念的问题，而是现在不买房，未来不仅更买不起房，而且不买房所拉下的东西就更多了。在社会保障体系有待完善和弥补的情况下，大城市工作和生活的压力远大于中小城市，工作和生活的不确定性(风险系数)也大于中小城市，大城市住房附属的其他社会属性也强于中小城市，拥有住房的诉求也就非常强烈。

　　因此，当我们研究如何在大城市设计住房保障模式时，不能将基本居住需求和拥有住房的诉求混为一谈。即便大城市政府建设了大量的保障性住房，即便这些住房也能够满足住房困难人群的基本的居住需求，但如果这些保障性住房只是出租性质的(如公共租赁住房和廉租住房)，或者即便是出售性质的，但与普通商品住房在品质上有天壤之别(过去为完成开工和建成任务，很多地方政府在偏远的、配套很差的区域建设了大量的保障房)，老百姓对于高房价的抱怨并不会减少、拥有住房的呼声并不会降低，并会竭尽所能地买房，疯狂的购房行为就不会停止，房地产市场调控的压力就难以缓解。

　　也就是说，只要上面所讲到的、附属在住房身上的其他社会属性没有消除，在大城市房价长期内上涨的情况下，新一届政府提出的“保障基本需求”、以公共租赁住房为主的保障模式在大城市就不应当成为主流的住房保障模式，这就是为何北京的自住型商品房和深圳的安居型商品房受到市场称赞和欢迎的原因。二者都属于共有产权商品住房，即购房者按照自己的支付能力，初始购买商品住房时确定与政府的产权比例，等到购房者支付能力提高时，再购买政府拥有的产权部分而获得全部产权。此举不仅解决了购房者支付能力不足时，无法实现拥有住房的愿望，也解决了因收入赶不上房价，购房者在日后“更买不起房”和因房价上涨而拉大的收入差距问题。

　　因此，住建部提出了要“积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房”，并将此作为未来住建部推进住房保障制度改革的两大任务之一。而且，共有产权住房制度也有望被列入即将在2014年发布的《国家住房保障条例》中，而成为中长期内基本住房保障模式。这一模式与国家提出的“保障基本住房需求”、以公共租赁住房为主的保障模式并不相悖，符合三中全会“健全符合国情的住房保障和供应体系”的指示。