近期，国内各大银行个人住房抵押贷款业务出现的“额度荒”、利率上浮，甚至停贷的问题，与今年三月份“新国五条”出台前后赶“政策末班车”而出现需求超前释放、货币政策紧缩(今年广义货币供应增速控制在13%以内)、住房购置需求超预期增长(前三季度商品房销售额同比增长34%)和二季度以来对公贷款增加(基建项目审批加速)有关。因此，很多媒体指出，当前个人房贷业务的紧缩更多的是周期性的，而非长期趋势，明年伊始新的额度就会释放出来，周期性的紧缩现象也就会自动消除。近日，针对媒体对多家商业银行收紧房贷的报道，央行也回应说，房地产信贷政策方向没有变，今年房地产贷款继续保持了快速增长。前三季度，累计新增个人住房贷款12492亿元，占各项贷款新增额的17.2%。而9月底个人住房贷款余额也达到8.7万亿元，同比增长20.9%。

　　但是媒体和央行的看法没有认识到银行业务经营环境的变化，以及这种变化对个人房贷业务的影响。中国银行业的资产规模从2008年底的62万亿迅速膨胀到2013年一季度末的131万亿，是同期美国银行业的2倍左右，信贷扩张的速度和规模在世界经济史上是前所未有的。可以说，近几年相对高速的经济增长是以巨额粗放的信贷增长为代价的，但持续高速的信贷扩张显然是不可持续的，2011年货币当局以来开始逐渐收紧信贷投放，通过强化资本充足率、存贷比和额度控制来限制贷款增速，货币环境长周期紧缩的时代已经开启。

　　但与此同时，一直不为银行所眷顾的民营企业和中小企业，以及近期受银行贷款限制的房地产企业和一些地方政府融资平台对信贷有强劲的需求，而这些资金需求方往往愿意支付市场化的贷款利率。于是，银行纷纷通过影子银行(银信合作、理财产品等)的形式来规避紧缩性的监管措施。目前，影子银行业务的绝大部分是与银行密切相关的，甚至是银行主导的。比如，近几年迅速发展的银信合作、银证合作、委托贷款，其主导力量无一例外都是银行。可以毫不夸张地说，中国的影子银行业务的主导力量是银行，而产品主要是银行贷款的简单替代物。

　　在贷款利率市场化的同时，尽管存款利率仍旧存在上限管制，但由于2004年以来中国一直存在存款实际负利率的情况，再加上资金投入上高收益的诱惑，银行业金融机构资金来源竞争日益加剧，低成本的存款越来越少，储户对理财产品和货币市场基金等新型货币型投资产品越来越青睐，银行“脱媒”现象日益严重，存款利率名义上的管制在近年来被冲击的七七八八了，这个情况与美国银行业在上世纪70年代末的情况非常类似。

　　市场倒逼的利率市场化使得银行的负债成本和资产收益越来越市场化。市场化的一个表现就是资金来源成本和资金投资收益的中枢上了一个台阶，存贷款基准利率已经被远远地抛在身后，这对传统的个人住房按揭贷款来说是一个趋势性的挑战。

　　首先，个人住房按揭贷款属于长期贷款，贷款期限一般都在10年以上，大多数都在20年左右，甚至达到30年，但贷款利率定价只有5年以上这一档(6.55%)可参照。其中，首套住房按揭贷款利率还要在6.55%的基础上打折，即使二套及以上可以上浮利率，上浮幅度也只能在20%以内，这样的资产收益与银行通过银信合作、城头债等形式获得的资产收益(多数在10%以上)差距非常大。因此，在收益考核的体制下，银行降低个人住房贷款业务比重，甚至停止住房贷款发放是可以理解的;其次，在贷款资产无法证券化的情况下，个人住房按揭贷款要占用银行资金往往长达20-30年，而资金来源往往是短期的理财产品，业务期限错配问题非常严重，今年6月份由“钱荒”引爆的流动性风险，根本原因就在于此。在原来央行无条件释放流动性来施救的情况下，期限错配的问题没有暴露出来，但今年以来央行加强对影子银行的监管，期限错配不仅加大了银行短期融资成本(隔夜拆借成本最高达到30%)，而且未来会招致了监管层严厉的惩罚。个人住房按揭贷款属于期限最长的贷款，对银行期限错配和应对流动性风险的短融成本的冲击最大。未来，监管层不再对银行的流动性施救或无条件施救，要维持资金对高收益资产的支持，只能砍掉期限长、收益低的资产，个人按揭贷款首当其冲是被“拿掉”的考虑对象。

　　尽管今年二季度末，银行资金开始趋于紧张，彼时监管层强调银行要保持对于首套住房购置的贷款支持。但随后，各大城市房价进入快速反弹期，而各大城市数据显示，首套住房及改善性住房购置的占比达到了85%以上，这意味着市场对于房价继续上涨的预期非常强烈，合理需求加速涌入市场，但这部分需求中很大一部分具有从众性、盲目性。此时，继续强调银行对于合理购房的支持，必然产生过度的杠杆利用，不利于稳定房价预期。因此，二季度以来，监管层也没有对银行支持合理住房需求继续做出表态。在此背景下，当前个人住房贷款紧缩的态势将会在第四季度继续延续，这对于缓减大城市的供求矛盾和房价上涨预期是有帮助的，预计四季度房价难以保持三季度的上升态势，而成交量下滑则是必然的事情。

　　明年初，即使银行额度周期性地恢复，“额度荒”、利率上浮将缓减或者自动消失，但个人住房贷款业务整体发展的大环境将日趋恶化，房贷业务难以保持过去持续增长的态势。同时，尽管银行对房地产直接的风险暴露一直没有超过总贷款的20%，但包括地方政府平台融资(以土地抵押)、企业直接或间接以土地为抵押的贷款和个人住房贷款在内的贷款占据了银行贷款规模的40%左右。可以说，我国房地产风险如果爆发的话，首先冲击的就是银行。去年以来，房地产泡沫和风险的舆论甚嚣尘上，之所以管理层特别强调防止发生局部性和系统性风险，考虑的问题就是房地产泡沫对于财政危机、金融危机的影响。近期，资产证券化再次被提上改革日程，也属出于此方面的考虑。因此，未来银行个人住房按揭贷款规模的增速下降也在情理之中，建议重点保留首套房贷，但适度降低利率优惠幅度，同时取消二套房贷业务，这将是控制需求过度增长的重要手段。