“地不可永卖”

　　“地不可永卖，因为地是我的，你们在我面前是客旅、是寄居的。”这是圣经里的一句话。在圣经中，土地是上帝的，所以土地产权归上帝所有。这里的上帝，其引申含义就是国家或政府。土地产权归上帝所有，也即归国家所有。
　　超越圣经中的言辞，土地产权问题其实有着深厚的理论与实践基础。所谓土地产权，是指围绕土地的终极所有权所派生出来的“一束权力”，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权等等。其中，对于人们所拥有的土地使用权的让渡行为，通常被我们错误地理解为土地产权的交易，并认为只有私有产权才能交易，因为私有产权是交易的前提和基础。所以，为了顺利实现土地产权交易，土地产权一定要私有化。其实，这是认识上的一种误区。
　　事实上，除了皇帝（或上帝）外，人类历史上从未出现过完全意义上的土地产权私有制度。按照人们通常对土地产权的理解，土地私有的例子确实不少，但那都不是彻底意义上的土地私有。不少学者都认为美国的土地制度就是私有制，这其实也是一种假象，真正的土地私有制也即排他性的土地产权全部归私人所有的制度是不存在的，土地只有使用权时间长短有别的“卖”，没有“永卖”。所谓的土地私有，其实是私有化程度相对较高而已。

　　房屋增值，还是土地增值

　　就本质属性而言，所谓土地不过是具有标识意义的具象化了的地理空间位置而已，它本身并不具居住属性。能够带来居住属性的是人们在土地之上建造的各种房屋建筑物，也即土地附着物。房屋等附着物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，这与普通商品的生产并无两样。区别仅在于，后者的增值属于该商品的自身的增值。而前者则不同，房屋等附着物本身并不会增值，而所谓的增值只是一种估值幻觉，真正增值的其实是该土地的地理空间位置（城镇化集聚效应，公共基础设施投资等）给人们（该土地之上房屋等附着物的居住者）带来的或预期将会带来的效用或便利性。这一特性决定了，房屋增值的本质是土地增值。
　　从产权归属的角度讲，商品是厂商的，所以商品的增值收益归厂商所有，而土地是国家的，所以土地的增值收益归国家所有，不应归房屋等附着物的建造者或拥有者所有。

　　土地涨价收益归公

　　稀缺性和排他独占性决定了，经济发展赋予土地的效用或便利性等增值收益，只能以牺牲社会公众利益为代价而由少数土地占有者独享，除非土地不再增值，否则这种情况就不可避免。
　　在经济社会发展成熟和完全实现城市化的国家中，一些城市如新西兰的奥克兰、澳大利亚的墨尔本等可以找寻到类似土地不再增值的情形。在土地不再增值的条件下，少数土地占有者为取得土地使用权而垫付的初始投入中，已包含了非该土地占有者所无法享有的效用或便利性等的对价，所以不存在以牺牲广大社会公众的利益为代价的问题。在土地存在增值的条件下，土地占有者的所得过程，其实是一种在社会财富总量没有任何增进的条件下重新分配财富和博弈游戏——财富向富人集中，拉大贫富差距。因此，有必要通过税收等手段对少数土地占有者获取的财富实行再分配，让“土地涨价归公”。著名的“亨利?乔治定理”说的就是这个道理。诺奖得主斯蒂格利茨在他的《总地租、公共物品支出和最优城市规模》一文中有条件地证明了这一定理的成立性。孙中山受这一定理的启发，提出了“土地涨价归公”的民生主义主张。
　　另外，无论是从经济伦理上（房屋只具居住属性，不具投资属性，其增值跟房屋持有者的个人付出和主观努力无关），还是从鼓励房产持有者创新、创业和进行生产性投资活动上来考察，将房产所有者在房产保有和交易环节所获取的真实的增值收益收归国家所有，都是理所当然的。
　　回到产权经济学视角，“地不可永卖”与土地涨价归公两者间存在着内在的逻辑一致性，前者是后者的原因，后者是前者的结果。而土地涨价归公与房产保有环节（房产税和土地使用税）和交易环节（个人所得税）合宜性税收制度安排之间，前者为后者提供理论依据，后者为前者提供具体实现形式。从这一点来看，“亨利?乔治定理”颇有现代《圣经》的意蕴。