对于“城镇化”和“房地产化”如何合理区隔，是这一轮城镇化规划编制的一大难点所在。“大拆大建”虽然难免，但也绝不应再重蹈“房地产化”覆辙
　　最近，一些体制内学者赶在城镇化规划方案出台之前密集调研、上书，核心内容是房地产如何融入新型城镇化，房地产如何当好新一轮城镇化规划的“配角”。
　　“城镇化”和“房地产化”如何合理区隔，正是这一轮城镇化规划编制的一大难点所在。对此，国家行政学院决策咨询部研究员王小广有一个形象的比喻：城镇化是“把10套房分给10个人”，“房地产化”是“把10套房分给1个人”。城镇化注重公共资源的均等化，强调房子的社会、民生属性；房地产化则以投机、暴利为诉求，片面追求房子的经济属性。
　　避免“房地产化”，并不是说要从根本上否定房地产。房地产就相当于城镇化的“硬件”。它并非仅仅是在建住宅、盖商厦，同时也是在建设城市。中国的城镇化进程不仅表现在城镇人口及其所占比重的增加上，而且还表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设上。
　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]有一个论断：当前我国的房地产发展实际上是在为过去的城市建设失误“补课”。计划经济时代，“先生产后生活、先治坡后治窝”的城市发展理念，渐渐导致城市化滞后于工业化。
　　陈淮认为，近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及“泡沫”、“暴利”等争议，很大程度上是在“补课”过程中、伴随城市化的“加速运动”叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，唯有“坚持推进城镇化”。
　　未来10到20年，中国城镇化率仍将快速增长。数亿农民的涌入，意味着城市仍旧难以避免“大拆大建”。尽管中国每两年半的住房建设总量就相当于新建一个纽约或者伦敦，但未来相当一段时间内，许多城市仍将会处于住房供应短缺的状态。
　　但“大拆大建”也绝不应再重蹈泡沫泛滥、投机盛行、以土地财政为核心价值取向的“房地产化”覆辙。房地产在未来的城镇化进程中，必须要走出一条纠偏、去伪的新路。
　　有别于昔日以“土地的城镇化”为主角的“房地产化”，新型城镇化的主角应该是“人口的城镇化”。在此进程中，房地产将更多地体现其配套价值——为农民融入城市、农民工市民化以及公共服务均等化提供硬件支持。
　　作为新型城镇化的配角，房地产至少要在三个“规”字上与昔日划清界限。首先是做好规划。未来人们不能再容忍生活在睡城、卧城和鬼城，饱受大城市病对幸福指数的摧残；不能容忍城市规划和土地利用规划“两张皮”造成的资源浪费和环境破坏；也不能容忍工业转型升级、腾笼换鸟后留下的人去楼空——当下江浙一带出现的“房地产空心化”已令人堪忧。
　　其次是定好规则。过去人们形容房地产是中国经济增长的引擎、发动机。但遗憾的是，这个发动机只装了“油门”，却没有“刹车”。一旦上了快车道，就成了咆哮的怪兽，难以驯服。近几年来，房价每每是越调控越高涨，根源在于房地产的制度建设捉襟见肘，“规则”没有定好。比如久为诟病的“国家基本住房制度”，至今尚未立法明确。相应的配套政策，诸如房地产税制、住房金融、土地供应和住房保障等，均未形成完备体系。这些，无疑都是下一步房地产业转型升级的作业空间。
　　此外，还应尊重规律。好的城镇化模式必然要尊重一个客观规律，那就是充分实现城镇化、工业化和农业现代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不协调，城镇化就很难健康发展。“大拆大建”也只不过会造就更多的贫民窟，将城市内部的贫富差距拉得更大；马路越修越宽，交通却越来越堵；城市越摊越大，幸福却越来越远。
　　从学者调研中捕捉的迹象表明，此前的城镇化规划草案征求意见稿中，就“如何做好城镇化规划与房地产发展衔接”的问题显然还没提出令人满意的方案。因而值得期待，不日即将出台的城镇化规划方案中，对此会如何运墨。