城镇化需要由商人、企业家拉动，政府只能起到辅助作用。
到一西部小城，新区内空空荡荡，圈了很多地建了一片房，在低矮平房中间的坑洼地带，聚集着还算热闹的大排档夜市，坐着十几个人。当地农民年均纯收入8000元左右，国企职工月薪4000元算是铁饭碗，大家挤破了头拿出数万元“人头费”，想进国有煤炭企业，虽然现在煤炭行业并不景气，煤炭企业已经人浮于事。
这样的小城市需要大拆大建进行土地城镇化，还是等待经济增长之后自然城镇化？
山西大同原市长耿彦波离开大同，留下一地争议，赞之者称之铁腕整治大同，使大同旧貌换新颜，是“大同历史上最能干事的市长”，旅游与文化城市雏形已现；毁之者称其只要政绩，给城市留下数百亿负债，并且强拆强建不顾民生。
这样的讨论在学界屡见不鲜，一些学者虽然主张城市化应该由市场主导，却津津乐道于几十万亿的投资，农村人成为城市人之后数倍的消费增长。潜意识中已经转向政府主导与大拆大建模式。
城镇化主要是人的城市化，城镇化讲究的是资产负债表的平衡，与城镇化过程中提升经济的边际效率有多高。这些任务不是政府能够完成的，必须由市场的力量主导。
中国的房地产开发商已经成为造城运动中的主角。以往的乡村在开发商的手下，已经成为重要的商业、旅游重地。以海南陵水等县为例，原先的农业生产区现在已经成为国内最重要的旅游地之一，清水湾畔散落着面积动辄数千亩的大盘，边上已经由政府与开发商配套建成了轨道交通，医院、学校与热闹的商业街，这一趋势还在长白山、西双版纳等地蔓延，开发商选择并打造了中国旅游地产，进而成为中国旅游胜地。
商业地产同样如此，不要说万达、绿地这些大型的CBD建造者，笔者曾经与遍布各地的义乌小商品城的某些开发商交流，他们在进入某个城市所做的尽职调查，包括当地领导人的任期与信用，当地民间商业的集聚点在什么地方，物流条件如何，以及当地的人均收入与消费能力，更重要的还有，拿地的价格是多少，商铺的潜在买家有多少。多年的开发经历使这些开发商拥有一支敏感的调查团队，甚至能够通过当地多数人的餐桌看到消费水平，结果八九不离十。
除了开发商之外，企业家所起的作用不可或缺，企业集聚、实体经济兴旺之地，往往是城镇化疾速推进之地。企业需要人才，需要就业者，出口大发展时期的东莞、昆山，就是经济高速发展自发形成的经济大镇。
对于中国正在艰难转型的城市而言，纽约、硅谷等旧富新贵没有借鉴意义，正在转型中的底特律则大有异曲同悲之妙。这个城市既有破败的老城区，也有新兴的富裕人群集中的北部郊区，这座汽车上的城市通过税收优惠吸引企业进驻，规划成为新型汽车的研发中心，金融危机在摧毁传统制造业的同时，也逐渐摧毁了当地效率不占优势的高价工人，人口结构逐渐改变。
4月16日，英国《金融时报》声称，底特律的市中心正在恢复元气，得益于其所处的中心位置和价格适中的房产，以及效率和生产率的提高。最近一份报告显示，在底特律市中心居住的年轻人当中，逾40%是大学毕业生，相比之下，整座城市的这一比例是11%，密歇根州是29%，全美是31%。
中国一些无实业支撑的鬼城崩盘，而另一些地区正在撕下鬼城标签，如郑东新区，人口、商业已经度过孕育阶段，中部经济的发展为此地带来生机。
在城镇化过程中，政府需要做的事很多——打造相对透明、有信用的商业环境：建立城市整体规划，使城市能够在开发商手中重建的同时还能保持本地特色：央行控制金融杠杆，保证债务不至于崩盘，而又能让高效的企业获得廉价贷款：建立严格的环保与税收制度，使城镇化不带毒素。当城镇中的人口需要时，提供便捷的公共交通。
以目前的年度固定资产投资规模计，未来十年城镇化总投资40万亿并不是一个大数字，可以带来中国经济的健康发展。前提是，城镇化的投资主体是自负盈亏的企业而不是政府，政府坚守基本的底线规则保障城镇化的质量。