楼市行政调控“副作用”渐显
2013-03-29   作者:张敏  来源:中国证券报
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  各地楼市调控细则步入密集发布期,限购、限价、限贷等措施料严格执行。为稳定市场预期,避免市场剧烈波动,调控应强化长效机制建设,逐渐摆脱对行政措施的依赖,加速推出和完善市场化手段。
  自2011年1月“新国八条”出台以来,以限购、限价、限贷领衔的调控措施有效打击投机投资需求,在一定程度上遏制了房价过快上涨。但随着时间推移,这些行政调控手段的“副作用”逐渐浮现。
  首先,限购政策在抑制需求、打压投机的同时,也影响供应方预期,不少开发商放缓投资步伐,导致一些城市住房有效供应不足。这显然不仅不利于市场供需关系改善,更无法从根本上平抑房价。其次,限价手段使开发商因无法获得合理利润而放缓供应节奏。在土地出让的“限地价、竞保障房面积”等措施中,对土地总价限制,会将保障房用地成本转移到商品房用地中,最终转嫁给商品房购房者。
  更重要的是,由于无法从根本上调整供需,而只是暂时对需求进行抑制,因此,一旦行政调控手段效果被消解,市场就会再度陷入供需失衡困境中,房价非理性上涨局面又会反过来导致“看得见的手”进行干预。在这种循环中,市场预期被扰乱,调控效果自然难以令人满意。
  城镇化进程推进将刺激新一轮住房需求。房地产市场稳定,又会影响到城镇化质量和宏观经济大局。
  在这种背景下,稳定市场预期、防止市场波动无疑是调控重要目标。事实上,房地产领域各项基础工作已在近几年得到有效推进。政府部门调低经济增长预期,又给房地产调控提供更大空间。借助“新国五条”细则落地契机,在维持调控政策稳定性的同时,房地产调控手段应尽快向市场化方向迈进。
  一是调整房地产税收体系,平衡税赋分布。当前我国房地产领域税收,多集中在交易环节。这不仅会增加交易成本,也不利于存量房屋释放。对此,需有效整合交易环节税种,减少交易成本向购房者转嫁。在增加持有税种方面,可在对基本住房需求进行免征基础上,研究提高住房持有成本措施。具体而言,应总结房产税试点经验,有步骤地扩大房产税试点范围,使之最终取代限购。
  二是加快建设房地产领域基础体系并尽快投入使用。近几年来,个人住房信息系统建设已覆盖多数热点城市,实现联网、存量房评估系统建设在各地推开。作为房屋信息管理和房屋价值评估重要平台,这两项系统应尽快投入使用,从而支撑差别化信贷和税收政策实施,使之更精确地打击投机。
  三是在土地供给和开发环节实施市场化管理。土地供应主动权掌握在政府部门手中,土地开发主动权掌握在房地产企业手中。可依据信息公开原则,对市场预期进行引导。政府部门及时制定并公布供地计划、地块详细信息等,使市场对潜在供应心中有数;房地产企业应按规定,公示拿地合同有关条款,使市场对土地开发节奏、竣工时间、销售日期等有所了解。
  此外,进一步完善基本住房保障体系。推进楼市调控市场化,需明确政府职责范围。现阶段,在继续保持保障房建设规模同时,需从住房保障范围确定、保障房分配和退出机制建设、保障房持有和交易等方面予以完善,从而厘清政府和市场边界。
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