在新的政治周期开启之际，城镇化已成为下届政府的执政关键词，被寄予厚望。而就在中央对城镇化还没有具体开展“顶层设计”，一些学者和业界人士所谈论的扩大内需、提高劳动生产率的功效还无从显示之时，城镇化却已先在房地产市场显露了其威力。即便中央政府一再强调要“继续坚持房地产调控政策不动摇”，但在城镇化的蓝图刺激下，各地的楼价已经像打了鸡血似的高度兴奋起来。股市上各种与地产相关的概念股被热烈追捧，地产商成为最有收益的群体之一。
　　有人不免要问，城镇化支撑房价，难道还有疑问吗？有，当然有。那些认为城镇化可以为支撑房价的学者或专家，内心一般都认定城镇化可以为住房需求提供强大的支撑。但我想说的是，在现有历史条件下的中国特色的城镇化，尚不足以为住房提供真实居住需求。
　　诚然，我国城镇化以常住人口计，才刚刚迈过50％的关口，离发达国家动辄70％以上的人口生活在城市，尚有很大提升空间。因此有学者就估计未来若干年，我国城镇化率每年仍可提高一个百分点以上，再加上城镇原有居民的改善性需求，未来每年新增的真实住宅需求将在8亿平方米左右!可是，这些专家学者在分析这一问题时，我认为可能混淆了“需要”和“需求”的区别。在经济学中，“需求”是指在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。而“需要”只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。只能意愿却无力支付的东西，不属于经济学研究范畴。
　　因此，如果城镇化不能提高居民收入，那么即便大量的居民涌进城镇，由于缺少支付能力，就难以形成对城镇住房的有效需求。而我国过去的城镇化模式恰好是没能带来（足够的）收入增长的城镇化。我国城镇化的主导模式是外向型的，在沿海等利于出口的地区，大量工厂（包括很多外资企业）吸引了大量农村劳动力。但是，由于我国传统上农村劳动力存在大量过剩，源源不断的劳动力决定了即便城镇现代部门从农村传统部门大量吸收劳动力，而其支付的工资水平却仍维持在低位。而这些农民工所获得的收入，完全不足以形成对住房的真实有效需求。
　　更别说，在统计上，城镇化率是按常住人口来统计的。而所谓常住人口，是指实际经常居住在某地区一定时间（半年及以上）的人口。因此，尽管由于常年居住在城镇，统计上农民工成了城镇居民，但受限于其支付能力，无法形成对住房的真实有效需求。
　　相关统计也显示，目前真正拥有城镇户籍的人口的比例仅占约35％，而城镇常住人口与户籍人口之间的裂口的主体即农民工。另据有关部门调查，农民工在城镇的住房，52%为用人单位提供的集体宿舍，47%为租住“城中村”、城乡结合部或近郊区的农民住房，自购住房比重不足1%！
　　历史上，中国城镇住房面积的大幅提高，并不是外来务工人员带来的，而是那些有能力购买多套住房的群体，在满足自住需求之外，看到皇皇大军涌入城镇，因此想当然地认为，多投资购买一些住房，可以在未来以更高的价格出售给需要居住的人，形成了各种“房叔”和“房嫂”，动辄拥有数套，甚至几十套房产。
　　有人可能辩解说，之前城镇化没能带来住房的真实需求，不代表未来不能带来住房的真实需求。中央在表态大力推进城镇化的时候，不也宣示要努力促进农民工的市民化吗？不错，促进农民工的市民化确实已被列为城镇化的目标之一，只是，一个政策目标的完成情况要看这个目标的难度系数和地方政府的执行意愿，而从这一点来说，要达成这个目标，路程将是十分漫长的。君不见，尽管京沪穗等地在最后关头出台了异地高考的方案，但参加这个异地高考的难度，不亚于去欧美留学！一叶知秋，异地高考方案尚且如此难产，何况农民工上楼？
　　即便我们毫不怀疑各地方政府的诚意，也要看看达成这个目标的手段的可靠性。要让农民工上楼，必经提高他们的收入水平（或降低房价）。这有两个途径，一是提高劳动生产率，因为在“二元经济”模式逐渐消退之后，劳动生产率决定了劳动力工资。但提高劳动生产率最主要途径是教育，而目前农二代在城市受教育的环境如何，那些民工子弟学校在师资、设备上备受歧视的遭遇，上文说过的异地高考之难，都已足够说明问题了。二是通过收入分配改革提高低收入者的相对收入，这难度更高，收入分配改革方案酝酿了八年，至今依然还只闻楼梯响。
　　从理论上说，在信用货币经济条件下，城镇化的最终目的表现在两个方面：为了保证居民消费实现优化升级，为了实现生产要素优化组合、提高劳动生产率。有了这两条，城镇化才能发挥出“扩大内需的最大潜力”的最大功效。反之，就难有劳动者收入的提高，而这样的城镇化是不足以为城镇住房需求提供支撑的。