城镇化发展是中国未来一段时间经济社会发展的战略支柱，加快实质性的城镇化发展是释放内需潜力、扩大就业、提高人们生活水平的关键。过去30年重在工业化，以工业化为核心，未来10-20年应重在城镇化，重在工业升级和城镇化发展的结合，通过大幅提高城市产业竞争力和人们的生活水平和质量来提高经济社会的发展能力。
“城镇化”是破解许多难题的关键。但是现在很多房地产商和地方政府都把这个重要抓手理解错了，把“好经”念歪了。目前社会上一种较普遍的认识是，推进城镇化，就意味着新政府又要大搞投资，大搞房地产，发展思路仍是继续过去的投资优先、房地产优先，房市将再牛二十年，城镇化将推进房价持续大幅上涨。笔者以为这是最大的误读。以城镇化为重点的经济战略与前期以房地产为支柱的发展战略完全不同。城镇化是解决人的问题，也是解决消费问题，而房地产化是解决投资问题，是让少数人（高收入者）通过房地产发展获得更多的投资收益，发财致富，政府也得到更多的税收和GDP增长的绩效。形象的话，就房地产与城镇化的关系来讲，两者都需要建房，但建的目的完全不同，如盖10套房子，不管用什么方式，10套房子主要是满足少数家庭（富人是没有住房问题的）投资需求（增值发财）就是房地产化，就是资产泡沫化发展，而建10套房子为的是满足10个家庭的基本住房需求就是城市化。前者不能解决大多数已经城市化人口的住房需求，更不能解决农民进城的基本住房需求，因此，这种模式实际构成了城市化的障碍。而后者完全不同，它以解决已城市化和将要城市化人口的基本住房需求为根本目的，既能有序推进城镇化，使发展成果被大多数人共享，同时，还能释放出巨大的消费需求和相应的公共服务需求。
特别需要注意的是，要推进实质性的以人为本的城镇化，必须以房地产调整或房市泡沫破灭为前提，两者不能相容。继续搞房地产泡沫，继续让房地产成为经济发展的支柱，维持高利暴利，那么，城镇化便不可能加速。高房价成了进城人的高门槛，成为服务业的高成本，高房价将使农民工无法市民化，也使就业容量最大的服务业继续难以发展。因此，城镇化战略将会落空，没有城镇化的稳定推进，就没有需求，主要是消费需求，在外需不足将长期化的形势下，经济增长将会陷入低迷。另外，房地产泡沫化也对产业结构升级、发展方式转变构成重大障碍。因此，要想加快城镇化发展，使城镇化与工业化、农业现代化相协调，必须坚持房地产调控政策不动摇，使房地产实现实质性调整，房价回归到合理水平。
新型城市化完全不同于老式城市化。因为它是围绕着城镇化本质而推动的城镇化。城市化本质是人的城市化。
首先，城镇化解决的是人的问题，即推进人口城镇化过程。在加快城镇化发展的讨论中，有不少专家学者和老百姓提出反对的声音，这些人看到的是过去老城市化的弊端，即以土地城市化、房地产泡沫化的不可持续的城市化模式。这样的城镇化我们确实应该反对，不能否认过去，就难以前进。要避免老式城镇化的弊端，老式城镇化的本质是抑制人的城镇化，主要是靠土地城镇化和房地产化，盖了许多房子，主要是满足少数人无限的投资需求，而广大的农民工和城镇新市民却望房兴叹，这是过去老城镇化的最大弊端。这种严重忽视城镇化本质的旧城镇化模式，带来了许多结构矛盾和社会矛盾，未来必须尽快纠正城镇化发展的严重偏差。本质型的城市化被长期压抑，意味着巨大消费需求潜力被压抑，社会和经济的不稳定风险却在集聚。
城镇化主要是加快农民工市民化，提高户籍城市化率。其最主要是要大幅降低城镇化的门槛。目前看，农民工市民化要破三道大槛。第一道大槛是户籍之槛。即户口，现在的所有的制度和政策设计都分成城市与农村，是明显的二元体制，对农民明显不公，障碍农民工的身份转换。第二道大槛就是过高的住房门槛。房价被有钱人抬高，实际起到了保护现有城市人口利益的目的（同时也损害了新城市居民的利益，他们买房成本被大幅抬高），让农民工和外来工无法本地化，形成强大的经济性障碍。甚至一些特大城市的官员毫不掩饰地说这正是他们阻碍大城市人口膨胀的策略。笔者以为，高房价是农民工市民化的最大门槛，比户籍门槛所造成的障碍更大。第三道大槛就是教育按省域分割的门槛。这道槛阻碍了人口的跨省域的流动，也是导致我国农民工春运大潮、人口流动成本过高的重要原因。也是导致农村留守儿童问题和老人问题等后遗症严重的重要原因。
其次，城镇化要以提高城镇建设和管理效率为中心，科学规划并严格实施，提高城镇化的质量。而过去的城镇化发展主要是摊大饼，道路和房屋布局规划极不科学，其特点是好看、气派、不实用、不方便，一句话，城镇规划和建设都极为粗放低效。一个重要原因是城镇发展理念是错误的，或者讲带明显的“乌托邦”色彩，如要把某大城市建设成花园式或田园式城市，这不过是摊大饼、为炒房提供更好题材的一种美丽说辞而已。在汽车普及率很低的情况下城市交通拥堵不堪，就是低效率、好看不好用城市发展理念和方式的主要表现，这暴露出我们城市规划的严重不科学。我国许多城市规划之所以屡屡失败，一个最根本的问题是城市规划以短期经济利益为导向，而不是以城市结构优化和功能完善为导向，不是以人们的生活便利、效率优先为导向。房地产建到哪路就修到哪，路与规划图跟着房地产走。城市规划最基本的原则，应是以交通高效率为中心来规划城市结构和功能，这既是提高城市发展效率的根本要求，也是便民化的内在要求，是真正的以人为本。以住房为中心来规划和建设城市是本末倒置，必然形成许多“反发展”的结果。新型城镇化必须尊重城镇化的发展规律，科学规划和建设，在优化城市结构和提升城市服务功能上下功夫。
三是新型城镇化是“投入”，不是“投资”。城镇化需要花钱，需要投许多钱才能使农民工市民化。第一笔要花的钱是在住房上，2亿多农民工市民化，意味着有1亿多个家庭需要住房，而由于目前全国各地房价普遍过高，农民买不起房，甚至也租不起房，因此，政府必须将农民工这一巨大群体的住房需要纳入保障房体系，而大量建保障房需要花费巨大的财政投入。第二笔钱，要花大量的钱使社会保障实现全城市覆盖，弥补农民与市民的社会保障缺口。第三笔是教育等公共支出要明显增加。这些都是净投入，GDP增加的效率不高，因此，城镇化不是大搞投资，但相关投资也是必要的。
总之，推进城镇化战略，不是继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，而必须走一条资源节约、效率优先，“见房见人”，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点的新型城镇化道路。