制订调控房价政策需科学与理性
2012-10-24   作者:付建利(中国上市公司舆情中心观察员)  来源:证券时报
 
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  日前,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本,公布区域住房销售价格区间,控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。
  陕西省相关政府部门的愿望显然是好的,这一政策的出台,意在把控制房价和控制开发商利润直接挂钩,防止房价过高,引导合理购房需求。果真如此,房价还真不愁调控不下来。
  但是且慢,尽管政府部门的出发点善莫大焉,但要控制房地产利润在10%左右,首先必须要搞清楚的是房地产开发商的成本。有调查数据显示, 在房价中,房子土地和建筑成本占50%,政府税费占20%,开发商占30%。在土地财政的现状下,要开发商公布成本清单,没准昂贵的土地成本会 让人吓一跳,尽管公众早已知晓,但面对一大堆具体的数字,恐怕会重新燃起对土地财政的愤懑。再说了,除了政府部门自己向自己开刀,又有哪个开发商敢公布政府的土地财政清单呢?
  另外,在房价中,来自开发商的成本占30%。这30%中间的“乾坤”可就大了,比如开发商为了拿到地块向相关政府部门勾兑的钱财物,以及五花八门的关系费,把这些隐形成本公诸天下,一则地方官员的贪腐行径大白于天下,弄不好还要进班房;二则房地产开发商行贿受贿,公布房价成本不等于自己给自己设套吗?精明过人的开发商可不会这么干!
  更进一步说,不同的房地产企业由于规模、人力资源和综合实力的不同,开发成本肯定是大不一样的,有的企业利润率要高,有的则要低一些 ,用一个统一的10%的利润率来框定房企,显然是计划经济时代的搞法,严重违背了市场经济自由竞争的原则,在实践中根本无法推行。比如在中低端楼盘上面,开发商追求的利润率肯定要低一些,对资金周转率的要求会高一些;相反,在高端楼盘上面,开发商可能想通过低周转率换来利润率的提升。开发商在不同档次楼盘的不同利润率追求,又岂能是政府部门用10%的利润率一刀切得了的?
  最后,为了不碰政府规定的利润红线,最大的可能是开发商人为抬高各种成本费用,比如营销推广、人力成本费用等。政府部门毕竟不是专业的财务专家,那么多的房地产企业,政府部门有限的人力资源如何去防止这些漏洞?不把人累死才怪呢!问题是,累累也就罢了,可能搞了半天,还是没查出房地产企业虚报的“劣迹 ”来,到最后只能让政策的实施效果大打折扣。
  中国上市公司舆情中心认为,房地产调控政策,需要的是科学和理性。只有当这些政策科学理性,在实践中有推广的价值时,政策才是真正的政策。否则,政府部门一头热,调控政策一大堆,但由于没有科学性,结果只能是浪费公共资源,费力不讨好。
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