近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
　　尽管高房价已成为时代症结，但陕西这一旨在防止房价反弹的房产新政并未收到期望中的一致好评。人们有太多理由怀疑它的可行性：如房产利润控制在10%左右是建立在开发成本之上，而开发成本牵涉到多种复杂因素，如何规避成本测算中的弹性，调控退出之后如何保证房价不反弹等等。
　　上述质疑只是针对这项新政的技术性追问。而与政策效果如何实现相比，其预设前提更值得关注。拿房地产利润作为调控的指标之一，其一个认知基础就是，房地产的利润率决定或至少相当程度上左右了房价的高低。但现实恐怕并非如此。虽然有大量的业内数据表明，房地产的平均利润率可能在30%以上，但即便将利润率拉低到10%，也不能说明这样的房价即是“合理回归”。房价合理与否，显然不能以房产商的利润来衡量，其根本上还是开发成本问题。
　　关于房地产的开发成本，有数据表明，一般而言“土地成本占30%，税费占10%”，而恰好这部分生产要素的话语权掌握在政府手中。言下之意，这部分成本是很难通过市场调节进行缩减的。这种情况下，将房地产利润调至10%左右，并非直接从成本源头去减房价——一方面减价空间较小，另一方面，很可能单纯变为对房地产商的打压，这对于整个行业的长远发展并不利。
　　促使房价合理回归只是宏观调控的目的之一，推动房产行业的健康发展同样是目的。然而，土地等占据成本大头的生产要素仍未纳入市场化轨道，使得目前的调控并不能从根本上推动房价的合理回归；但巨大刚需的存在，房产行业投资环节的市场化作用非常大，房价已不再完全取决于消费性市场，而是掺杂了炒房等投资性泡沫。这种非市场因素与市场因素的结合，成为高房价的重要推手，也是房产行业的不健康表现。这说明，提升房产行业生产要素的市场化程度，减少行政垄断市场的作用空间，直接关系到房产市场正常机理的恢复和调控目标的实现。
　　与一些地方试图对房价宏观调控的变相松绑相反，陕西的新政是在宏观调控的大帽子下自我加码，甚至由于前不久国家下放了住房预售行政审批权，还为其更好执行提供了辅助性的政策依据。有媒体将这种做法与美国等国家的利润控制法相提并论，其实是有失偏颇，需知国外的“调控”是建立在房产行业生产要素完全市场化的基础之上，政府只是独立的第三方。在我国，生产要素的非全部彻底市场化，地方政府利益与房产行业紧密相连。所以，这种调控的利益指向仍有待平衡。
　　此轮房产调控已经持续两年，但房价却仍有待“合理回归”，其中一个显性原因就是，相关调控举措都较少涉及占据房地产开发成本大头的土地成本和税费这一块。一些调控手段只能表现为对于房产行业本身的调控，随着调控的深入，改革的增益空间趋于缓和，而要想达到更显著的效果，政府又要以行政的方式再进行加码……如此，形成一个难以走出的循环。而解决的钥匙，在于调控能否从根本上触及房产开发的行政垄断市场。