美国楼市的春天来了?
2012-09-27   作者:乔继红  来源:经济参考报
 
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  乔瞧华尔街

  房地产市场是美国人心头的痛。自2008年以来,经历了大风大浪后,房主对房市的底线一降再降,只要房价止跌,他们就要谢天谢地。
  最近,美国房市似露曙光。标准普尔凯斯席勒房价指数连续第六个月上涨,20个大城市房价稳步回升。美国联邦住房金融署25日公布的房价指数显示,经季节性调整,今年7月份美国房价环比与同比均有所上涨,显示住房市场呈持续复苏趋势。穆迪经济信息网首席经济学家马克·赞迪说,美国房市正在好转,起码房产价值开始止跌“这就是往前走了一大步”。
  同时,新房开工量不断增加,而美联储也选择在此时重磅出击,第三轮量化宽松(QE3)的炮火全面对准美国房市。好消息频传,一些人不免惊呼:“美国房市已见底。”
  但三思之下,却不难发现,即便有QE3支持,美国房市想要重返2008年之前的繁荣,恐怕依然有很长一段路要走。而漫漫复苏路上,美国房市面临的一个很大问题就是,虽然房市信心有所恢复,但房屋抵押贷款依然收紧。
  虽然新房子一天天拔地而起,但购房人拿不到贷款,有再多房子也成就不了繁荣。据统计,2011年,全美所售440万套房屋中只有240万套是用抵押贷款购买。
  QE3似乎是对症下药。美联储的如意算盘是,压低利率,刺激房屋抵押贷款发放,进而刺激房市。但全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云曾说,QE3瞄准长期低迷的房地产业是正确之举,但具体能发挥多大作用却依然是个巨大的未知数。
  对于普通购房者来说,只有贷款利率大幅下降,购房需求才能被激发。但据房地美的数据,就在7月底,即美联储首次直接暗示正在酝酿QE3之前,美国30年期抵押贷款利率为3.49%;而在9月20日,即QE3公布后的第一个星期,这一利率水平没有发生一点变动。就是说,华尔街上的金融机构在经过近两个月时间消化QE3后,依然没有做出任何下调贷款利率水平的举动。
  美国银行押贷款部门高管麦特·弗农(MattVernon)解释说,“每个银行都有固定的放贷能力,能处理的贷款申请有限。”他的逻辑是,如果银行过快下调贷款利率,贷款申请就会激增,可能会造成银行负担过重。
  诚然,银行的放贷能力有限是客观事实,但从主观上讲,银行也未必想下调贷款利率。因为,银行的利润很大一部分是来自高贷款利率和低融资成本之间的差价,价差越大,利润就越丰厚,银行自然不愿自断财路。
  因此不管是从客观还是主观来看,虽然有QE3创造的极度宽松的货币环境,银行在短期内仍不会大幅下调房屋抵押贷款利率,而是会选择一个长期循序渐进的过程。这就意味着,美联储的货币政策作用会大打折扣,而美国房市在短期内也不会得到有效改善。
  另外,对很多普通美国人来说,尽管利率水平很低,他们还是可能拿不到贷款。这些人群,他们有购房需求,却拿不到贷款,问题不在于利率高低,而在于自身信用历史纪录差。这就意味着,不管美联储做再多努力,不管银行将贷款利率水平降到再低,他们还是无法获得贷款。
  从这个层面上来讲,QE3创造的大量流动性,最终可能流到信用纪录好的富人手中。这些富人就会把这些得来容易的钱进行投资,从而可能导致美国房市的投机行为,造成虚假繁荣,为下一个房地产泡沫埋下隐患。

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