土地成交高溢价的下一步会是什么
2012-09-25   作者:赵晓 陈金保  来源:上海证券报
 
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  楼市5月以来的回暖催生了9月土地市场的升温,房企拿地溢价率持续攀升虽给当前吃紧的地方财政打了一针强心剂,但是对于未来房价走势而言,绝不是好消息。
  9月21日,北京出让了通州和亦庄四宗地块,合计出让金额达到38.43亿元,尤其是通州地块溢价率超过120%,亦庄两块住宅用地成交价也均达到了合理土地价格上限,溢价率接近40%,大大超乎市场预料。
  在房企1至8月销售业绩普涨以及整体资金面全面缓解的情况下,全国主要城市的土地市场也都像北京一样逐渐红火起来。据媒体报道,从9月5日至9月13日,万科、万达、恒大、招商、华润等品牌房企在全国土地市场频频出手,短短9天,10大房企买地金额就超过140亿元。与此同时,较之上半年,9月住宅用地土地成交溢价率也大幅上升。9月6日,万科以33.06亿元竞得一合肥地块,溢价率为37.5%;9月12日,招商地产以8.86亿元竞得一上海地块,溢价率更是达到75%。而时隔半月,这一纪录就被北京的120%溢价率打破。
  足见,进入9月,土地市场升温已非常显著。
  回顾历史,我们发现,从2005年开始的房地产调控方式,基本上都是遵循这样的规律,即房价一上涨,就调银根、调地根,收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化,肯定有短期的效果。但同时也带来了两个严重的负面影响:一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者;二是本来要抑制需求,可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应,没有了资金,开发商拿什么盖房呢?这样的结果就是经过一段时间以后,供给会严重不足,而刚需却不断累积。一旦市场出现缺口,压抑的需求便集中释放,房地产市场的供求关系就会逆转,新一轮房价暴涨就在所难免。
  而且,稍稍细究一下便知,这个缺口往往还是地方政府偷偷挖出来的。我们看到,每当新一轮调控政策出台时,购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变,住房成交量开始下降,房地产开发商要么以促销去库存化,以尽快回笼资金,要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂紧钱包等待房价回落。地方政府则马上放慢土地供应的节奏,抱着好女不愁嫁的心态在一旁观望。随着博弈进入胶着状态,有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张,经济增速也会由于缺乏房地产经济的有效支撑而缓慢回落。在这种博弈白热化的紧要关头,我们往往会看到各地方政府想方设法给调控悄悄开口子。而只要缺口一打开,消费者的心理预期瞬间便会逆转,出于害怕再次踏空的心理,压抑许久的购房刚性需求就会在短时间内集中释放。开发商趁机提价,房价报复性反弹的戏于是再度开演,调控成果也就瞬间消弭。
  试想一下,如果在博弈的白热化时期,政府加大土地供应会出现什么情况呢?如果在加大土地供应的基础上,再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢?如果限完房价,再要求配建一定量的保障性住房呢?很可惜,这只是想象,从来没有在现实中出现过。实际情况往往是,博弈平衡打破后,房地产市场价量齐升,开发商又有了巨额资金,地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是,地王又诞生了,经济又回升了,有些人也高兴了。可谁又想过,新的地王诞生,会为下一轮博弈埋下什么样的伏笔呢?
  时至今日,虽然中央一再强调的“从严调控”稳楼市政策和国务院督查组的切实行动让地方政府的“悄悄开口子”小动作没能得逞,但地方政府对土地供应的掌控和节奏还是没能逃脱以上的逻辑。2011年,由于房价趋势走低,房企拿地热情不高,全国土地成交市场一片冷清。据统计,2011年一线城市除深圳土地出让金额上涨外,北京、上海、广州等城市均下跌,全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%,大部分城市都未能完成年初制定的土地转让计划。这其中,除了有房企规避资金风险的考虑因素外,土地成交价低于地方政府预期,进而导致地方政府捂盘和惜售是很重要的原因。不妨设想一下,如果在2011年房价走势趋缓时,地方政府要是能主动调低土地成交价,结果会是什么样呢?
  根据中原地产的数据,截至8月底,北京楼市可售库存仅79242套,再次跌破8万套,这意味着北京楼市新房库存量创下了年内最低纪录。从5月开始的楼市回暖在加速商品住宅去库存化的同时,也使得房企有了拿地的底气,在这种情形下,地方政府供地欲望也开始回归强烈。房企愿意激烈竞地,政府愿意推出优质地块,好像皆大欢喜。但不能不考虑的是,高地价本来就是高房价的主要推手,所以眼下的高地价造就的一定是未来的高房价,那么楼市调控会去向哪里?
  我们认为,在“稳增长”和“稳房价”的双重政策目标下,真正在意民生,可以有如下选择:第一,继续严格执行限购和限贷政策,必要时可以将此政策推广至全国;第二,持续加大推出住宅用地量,保证未来普通商品住房的有效供给,虽然现在来做这些已经有些迟了,但做了总比不做要好;第三,政府主动从土地收益中后退一点,大幅调低土地的成交限价,想办法多推行“限房价竞地价”或“限地价竞保障房配建”的土地竞拍模式;第四,加快推进房地产税、土地制度改革、住房双轨制等房地产调控的市场化机制建设。
  楼市调控,现在似乎又到了紧要关头。无论还有多少争议,有一点确凿无疑,以往的房地产调控逻辑不能再继续下去了,尤其地方政府不能再继续沉迷于高额的土地财政收益。不然,调控很可能前功尽弃。(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授;陈金保系经济学博士)
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