2012年旅游行业非常火爆，旅游地产也是不遑多让。根据统计，前100大房地产商中，有三分之一已经加入到这个领域掘金。财经评论员叶檀和复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民，新财富旅游行业最佳分析师奖毛峥嵘，旅游财富网CEO曾晓成一起谈谈旅游地产。
叶檀：现在旅游地产到底火爆到什么程度?
曾晓成：我们今年公布了一个数据，2012年的第一个季度，旅游地产的投资是2600亿。上半年的数据还未出，初步估算为8000亿。
旅游地产投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金，收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高，而正是这些开发运营的巨大难度将这一领域过滤成了大房企的逐鹿场。据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年1月至4月，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，旅游地产占了其中近1/5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，主要企业包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大、世茂、佳兆业、中坤等。
叶檀：旅游地产现在投了8000亿啊，跟住宅地产相比怎么样？
蔡为民：和住宅地产的状况不一样。住宅地产的量更大，因为住宅地产是全面的，而旅游地产还有相当的局限性，只有在风景秀丽，景观独到的地方，像黄山、海南，这些地方会去做旅游地产。从房地产角度来说，8000亿并不算多么庞大的量；但是如果说从单一的旅游地产来看，8000亿绝对是过度饱和的。近一两年来，住宅地产受到比较严厉的调控打压，对开发商而言，必须要寻找出路。去年主要转向商业地产，今年主要转向在旅游地产。住宅地产泡沫被政府压下去了，现在关键是商业地产跟旅游地产，政府没有打压的措施，因为旅游地产、商业地产跟股票一样有风险，你愿意进去找死，那是你自己的事。
目前我国综合性旅游项目主要分为海景型、名山大川型、历史文化型和主题乐园型。海景度假地产可谓国内最早、最流行的旅游地产模式，典型代表为海南三亚、东部沿海地区。海南楼市1992年崩盘，2003年开始复苏，2006、2007年有所壮大，2008年的金融危机似乎对海南地产的影响并不明显，国际旅游岛建设似乎给高温的海南地产火上浇油，随之而来的却是进退两难的尴尬。在经历了2010年的暴涨后，以海口、三亚等地为代表的海南楼市从高峰滑入低谷，价跌量滞，不少炒房客被套牢。
除了海南、云南等几个传统旅游地产投资开发的热地，最近几年开始向全国蔓延。在广东惠州沿海一带，聚集有金融街、碧桂园、富茂、万科等房企的旅游地产项目。世茂集团在大连金渤海岸旅游度假区的世茂·御龙海湾，总投资高达500亿元；佳兆业在辽宁东戴河新区的度假项目，预计投资达500亿元；万达的长白山国际旅游度假区，中弘股份的长白山望天鹅国际旅游度假区，方兴地产的丽江“金茂雪山语”都是依托名山大川而建的项目。宏村、乌镇等项目则是将古典小镇重新包装。此外以上海迪士尼为代表的主题乐园也成了地产商和风投们的新宠。
叶檀：旅游地产应该警惕，因为它变成了住宅地产的变奏，变成了商业地产的变奏，是有一定的泡沫的。旅游地产的高收入吸引着资金前仆后继的进入，但是高收益背后的高风险却并不是谁都能够承受得起的，而且它也需要资金长期巨量的投入，注定它是一个烧钱的过程，我们一直很担心，到底谁能够活到最后呢？
曾晓成：旅游地产就是烧钱的？未必。要看项目怎么细分的，像长白山万达这个项目，它打造的是旅游综合体，涵盖了休闲、娱乐、养生、高尔夫球场这些适合于休闲度假的功能，我可以住一个星期，也可以住半年，我有我需要的各种娱乐设施。
毛峥嵘：一个好的旅游地产项目应该依托一个好的旅游目的地；从投资回报来讲，可能有一部分要卖掉，但是我仍有大量的自持，比如有娱乐经营性项目能获得投资回报，使商业模式变得更加丰富，而不是主要集中在房产销售。如果主要靠卖房子的话，那我觉得真的是挂羊头卖狗肉了。
蔡为民：旅游地产是个好东西，关键是很多好东西一移植到中国就变坏东西了。最显著的是主角跟配角的关系混乱了。理论上既然叫旅游地产，你应该70%物业是自持的，最多30%销售，但是在中国，它可能是1比1了，甚至于概念型的旅游地产也出现了。我有一个旅游设施，然后旁边建一堆住宅作为旅游地产来宣传，来抬高我的住宅价格。
叶檀：您说的我就想起来这个泡沫，我上次到一个城市去坐摩天轮，它叫“眼睛”，然后边上的地产价格也就起来了。这个是城市景观地产，跟旅游地产也比较相像。那么现在有没有旅游地产项目建了，结果却根本没有人来买？
蔡为民：这样的项目非常多，以黄山为例，黄山周边100多个旅游地产，我到现在没听说有成功的。当初一哄而上，后来往往是一枝独秀，其他全死了，所以消费者去买的时候，能刚好买到一枝独秀的那一个楼盘吗？不一定哦。所以你眼睛要擦亮。
叶檀：很多朋友肯定对旅游地产非常感兴趣，但是旅游地产有做起来的，有没做起来的，也有现在憋着准备涨价的。不同的地方的旅游地产活力是完全的不一样的，大家去投资一定要小心。看看它的租金、售价，当地的消费能力，这个很重要。如果说所有做旅游地产的人，能真正通过旅游产业做大他的公司，那么恭喜，这个行业未来一定有前景；如果所有旅游公司的老板都不务正业，忙着去圈几十亩的地，那我想过个5年、10年，恐怕中国的旅游行业就会变味，有可能中国的旅游行业的秩序就会一塌糊涂。