因为一则取消商品房预售的假消息，加上 “国务院派出了多路督查组会诊房价，不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致8月2日股市中地产板块大跌，多只基金浮亏巨大。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为，“预售是房地产万恶之源”，“预售导致质量问题等违约行为无法控制”，“预售将风险转移给了买者”，“预售是空手套白狼”，“取消预售房价会大跌，会合理回归”，“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没，谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。
　　首先需要说明的是，商品房预售并不是如很多网民甚至很多专家、教授所说，是中国特色的“坑害买房者”的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式，它在上百国家的房地产业发展过程中留下了深刻烙印。关于预售方式的起源地点和时间，我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港，中国大陆也是从香港学来的，则只对了一半。国外早有预售制度，香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚，房子在设计图纸获得审批后就可立即预售，一般预售到相当数量以后才允许建造。这几年一些新移民在美国、新西兰、新加坡、迪拜大量置业，发现那里的很多房子也是通过预售方式销售的。
　　预售的存在，有其客观原因，也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面：
　　第一，是否有必要预售，是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡，甚至供给过剩，购买者可以直接到市场上选择成品，这样更简便、可靠，他绝对不会再去签订一个期货供应合同，等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度，主要是因为供应不足，为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”，就是讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例，如果买者不通过预售方式订购，除了少数像目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况，在大多数时间里，需求者不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房，需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到。现在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化、人口跨际流动等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，存在增加幕后交易、导致寻租和腐败交易的可能。
　　第二，在供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。
从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始，官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅，由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷，理论上被大大削弱了，实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的，一般远低于一两年后、房屋竣工验收时，根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买，理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择的余地，也节省开支。
　　第三，预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长，又涉及到许多部门和单位，投资风险较大。一旦失败，就会导致投资沉淀，回收困难，甚至危及企业生存。因此，公司进行房地产开发，必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此，还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现，成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚，如果预售不能达到规定的数量，政府甚至不允许开工，怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚，如果不预售到一定数量，银行也不发放建造贷款。这就构建了一种约束机制。若预售遇到问题，可根据市场反馈信息调整规划、设计，甚至取消投资。只有这样，才能保证投资本金的安全，并获得较高的经济收益。
　　第四，预售在市场供应短缺的情况下，帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大，而活劳动消耗比重小的产品，一般称为资本密集型产品，对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比，资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以，发展房地产业，需要大量的资金投入。在中国大陆，开发项目的资金来源逐步稳定，形成了四个途径：自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源，因为不能事先确定销售状况，也大大影响到施工企业垫资的积极性，甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款，估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样，假定需求不变，房价会比现在高至少两三倍。所以，这么多年来，预售帮助行业提高了供应、压低了房价，而绝对不是提高了房价，坑害了百姓，否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式，归根结底是财富流通，并不是增加财富。这种认识是错误的。
　　从上面分析不难看出，预售是一项成功的制度设计，它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的突破，对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了贡献。
　　讲到这里，有人说，为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度？这证明该制度的存在是没有必要的——这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如，飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金，飞机生产前买家再给予厂商部分费用，生产完毕后支付剩余费用，这就是明显的预售程序，尽管未使用“预售”字眼。
　　有人说，预售制度等于先交钱后取货，开发商的道德风险很大。虽然从理论上说，发现质量问题或其他违约行为，业主可以拒绝收房，但毕竟钱已经交了，主动权完全在开发商手里，实际操作中业主的救济手段很有限，效果也不大——这些情况是存在的，一方面这是短缺经济下的通病，只要短缺，销售容易，竞争不充分，就会出现这类问题，这也恰恰说明了利用预售加大供应的意义；另一方面，维权困难，不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况，这主要与调控导致预期不稳定、决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款，即使房价下跌两三成，他也没必要跑路。再说跑路的事情很多，不限于开发领域。
　　预售制是不宜取消的，取消的话会引起系列反应，供求关系大变。因为取消预售，短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域，一些楼盘烂尾，经济纠纷剧增；长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨。日本1992年开始的房价下跌，就与三个看起来无足轻重的制度变更有关，却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。
　　当然，不能取消，不意味着没有完善的余地，改进预售合同，使其内容像发达国家预售合同那样细致，提高对违约开发商的惩罚力度，并监管预售资金的使用，这应当成为下一步的工作重点。