上一篇文章中，我们澄清了两个基本事实：一、香港并不存在土地财政，至少以内地为参照系时，这一结论是成立的。内地的土地财政模式为全世界所独有。二、两者在土地运作模式上完全不同，推论下来，解决之道也应不同。
　　导致房地产市场和土地市场波动的因素很多，有金融（货币信贷）层面因素，也有真实供求因素，在此我们仅聚焦于真实的供需问题。
　　先看香港。最近20年香港楼市经历了几轮大涨大跌，每次大波动背后都对应着特定的货币金融环境，但不可否认的是，香港住房供应一直是偏紧张的。香港人均住房面积按内地标准约10平方米多点，比内地一线城市的20-40平方米低得多，也大大低于东京、新加坡等类似国际都市。因此，加大土地供应，建设更多住房是香港必须面对的切实问题。
　　1997年前房价大涨，民间普遍呼吁政府多供地、多建房，但在随后的房价暴跌中，这个声音消失了，很多人特别是有房一族反对政府的“八万五计划”，而近几年随着房价大幅上涨，增加供应的呼声再起，然而“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，心有余悸的政府这次行动迟缓，结果招致社会不满。
　　在香港现行机制下，土地供应主要受有房一族和开发商两大利益集团的牵制，最终的政策结果取决于有房者、无房者和开发商三者之间力量的博弈，卖地收入因素在这里倒显得无足轻重。因此，要从根本上解决困扰香港市场的矛盾，关键点有二：一是不能让开发商利益制约政府决策，这必须通过提升民主水平来实现；二是要摆脱有房一族的掣肘，从长远发展规划土地供应，但这又何其难！增加供应会抑制房价，使有房一族利益受损，特别是当很多家庭成为负资产时，增加供给的政策极不受欢迎，而上涨时虽然社会欢迎政府多供地，但受决策和执行时滞的影响，等形成有效供应时房价往往已进入下跌周期，社会几乎无日不陷入对这一问题的争端。
　　如能避免上述两个利益集团的牵制，科学调节供给，以香港城邦经济特点，让市民安居乐业其实难度并不大。但现实情况却是，政府与居民、居民与开发商、有房者与无房者、不同代际人群之间有着层层叠叠的矛盾，纷扰无日不在。这也间接提醒我们，任何突出房地产金融属性，居民热衷于投资房地产而又缺乏高度成熟民主相配套的社会，都会出现十分棘手、几乎是死结的利益冲突。
　　在这些纷纷扰扰中，为何卖地收入因素一直是次要的？这与香港小政府有关。香港不仅政府规模小，负担的社会保障也有限。而充当收入再分配功能的保障房制度因运营出色，政府也只负责投入土地（早期曾给予贷款资助），并不构成财政压力。加上香港养老制度采取智利模式，政府没有法定义务，正因为此，香港政府总体财政开支压力较小。在以支定收情况下，即便政府有土地财源可开，它也不必像内地那样两眼放光盯着土地，无所不用其极地追求卖地收入。
　　再看内地。尽管土地国有为政府提供了重要的潜在财源，但对土地采取何种态度，是高度依赖土地，拼了命地设法抬高地价，还是像香港那样对这块收入比较超然，取决于两个因素：一是开支的规模，二是为开支融资的各种途径的难易程度。
　　如果开支规模受到限制，公共财政（税收和非税）收入能提供足够融资的话，地方政府完全没必要把土地视为命根子，但显而易见这个前提并不成立。中国政府是个大政府，首先是人员规模和行政开支极大，约占总财政收入的1/4，在上世纪90年代的时候很多地方完全是“吃饭财政”，就是因为人浮于事，人头费就把财政收入耗光了。其次，在政绩模式和官员私利刺激下，一旦解决了吃饭问题，地方官员一定会产生大兴土木的冲动。在不受民众约束的经济建设型政府这一定位下，地方政府开支的规模理论上趋向无穷大。
　　而为开支提供融资的渠道无外乎三种：税收、非税收入、土地。税收相对来说比较固定，弹性较小，非税收入弹性大于税收，最富想象力的当然是土地，土地卖多卖少，价格或高或低，直接决定当年政府日子好过还是难过。
　　既然政府对开支有无穷的胃口，而为开支融资最有操作空间的又是土地，那么不择手段拉高房价以最大化卖地收入就成为必然。我们看到，这些年抵制中央楼市调控成了地方政府的本能，而在创造住房“需求”方面也是花样百出，比如有的把农村学校撤并，有的禁止农民正常自建房，目的都是制造“刚需”。
　　土地运营本来是一个中性概念，与罪恶不是等号关系，卖地利润用来城建配套，而基建改善抬高级差地租，房价上涨又使地价上升，这本来是一个良性循环，但这样一个理想状态因掺入了官员私利和短期政绩机制而变异，地方政府在推高房价、推高地价过程中一定会陷入疯狂的无节制状态，也一定会导致泡沫和供应过剩。这种极端状态以鄂尔多斯为代表，并遍布全国。内地房价狂升不像香港那样对应着供应不足，相反却对应着销售量和供应量的巨幅上升，就是这种独特的机制决定的。
　　至此我们不难得出结论：限制政府支出、规范政府收入才是告别土地财政的关键。缩减人员减少行政开支，通过民主程序来决定年度经济建设规模，只有满足这两点，转入下一步讨论，即如何寻找更稳定、更不易让房价脱轨的替代性税源（如房产税）才是有价值的。只要开支不受约束，任何新税源都会导致政府更大的奢侈浪费；只要收入不规范，就算政府无地可卖，也一定会在其他融资方式上动脑筋，比如征收过头税，搞乱收费、乱罚款、乱摊派等。
　　在没有土地财政的上世纪90年代，“三乱”成为一种普遍的现象，这种情况近些年由于土地财政的勃兴而收敛，而近期由于卖地收入减少，这种混乱的现象有卷土重来之势，最典型的即为近期东北某市的“大检查”事件。可以说，土地财政与上世纪90年代困扰中国社会的“三乱”财政本质并无不同，都是权力不受约束环境下夺民之财的手段，其差异在于土地财政更迂回、更隐性、空间更大。
　　在此，我们必须澄清一个流传极广但实属错误的观点，即土地财政乃因分税制后地方财权事权不匹配的产物。1994年税改之后，地方税收占比大幅降低不错，但财力向中央集中只是增强了中央 “抽肥补瘦”的调节能力，并没有改变绝大部分收入最终回到各地这一局面，因为中央本级支出除国防、外交和中央行政支出等少数项目，其余均以转移支付返回到了各地。例如，2011年全国公共财政收入10.4万亿元，地方本级收入虽然只有5.25万亿元，但加上中央税收返还和转移支付的4万亿，地方财政收入达到了9.25万亿，税收超高增长最终回到了地方。地方直接收与中央先收再转移，不同之处在于，前者用起来约束更少，更随心所欲，更便于为官员或公务员群体谋私利，而后者常与特定用途挂钩，刚性稍强。从这角度看，我们也不难理解地方在追求土地财政上的不竭的热情了。