过去十年房价上涨的历史，就是“房屋供应过剩论”持续延烧的历史。某些负责或参与房地产业监管的行政部门，是这种过剩论的倡导者或支持者。它们借用一些片面的统计数据，不断地作出“房屋供应业已过剩”的判断，并据此频繁地对房地产业展开“预调”和“微调”。的确，城市化飞快展开的这种“大阵仗”，可能很少有人亲身经历过，因而，不能指望任何人从一开始就有正确的认识。然而，我们的悲剧在于，如果某些部门和某些领导的认识不能进步，则大家就永远只能在政策的框框内打转。而政策的制定缺乏周密思考和长远部署，任凭主观印象办事；政出多门，思维肤浅，举措轻率，相互矛盾；不是一日如此，而是长期如此。房地产调控中的种种教训，值得予以认真总结。
　　对于供求数量的判断，是一件复杂而又充满争议的事情；即使专业的经济学者，往往也并不知道如何下结论。可是，我们经常看到，一些人把供应量或需求量除以或乘以人口数目，或者把产量与历史数据一比较，或者简单地观察一下库存数据，结论就出来了。他们自信得很，果断得很，行动也格外迅速。在一些工业专家的领导下，一些政府部门具有控制供应量的悠久传统和特殊嗜好。记得五六年前，当铜价刚开始上涨时，国内业界一片不解，许多人都在困惑地发问：“铜的供应并不紧张啊！？”结果是铜价大涨特涨。又如，在多晶硅价格经历了疯狂上涨之后，数年前开始暴跌，部分国内生产企业陷入了经营困难之中；这时，工信部就开始出面约谈企业，搞什么“行业准入”，约束产量，限制竞争。殊不知，这个“跌价——竞争——优胜劣汰”的过程正是市场经济展现其良性作用的大好时候，企业的体质正是在这个阶段才真正得以提高的。妄图取消这个阶段的人，是完全不理解市场经济的。
　　回到房地产业。我们可以发现，“房屋供应过剩论”其实一直在指导着调控工作。由于有了这个基本判断，土地供应遭到严格控制，开发商的正常融资活动则很早就被限制起来了。政策制定者们认定，房价走势随时会逆转；一旦逆转发生，暴跌就会上演，银行随之就会陷入麻烦之中。所以，房价越是上涨，他们就越发焦虑和恐惧，于是就越发限制供应；越发限制供应，则房价就越发上涨；恶性循环就这样发生了。在一个很长的时期内，需求被忘记了。在好心的亲民政策之下，政府似乎不“忍心”限制按揭贷款的发放，需求管理政策与供给管理政策不是配对的；恰恰相反，“控制供应”与“放开需求”相配对，计划与市场就以这种最为错误的方式“结合”起来了。结果是，供应长期地落跑在需求的后面。
　　限购政策实行以来，投机性的需求终于暂时得到了遏制。然而，过剩论在这种情况下又取得了新的表现形式，这就是所谓“稳定房价”的政策。前期的提法是“抑制房价的过快上涨”；如今的政策目标则是“软着陆”。政府设想了一条缓慢下降的价格曲线，并且要动用行政力量来实现它。顺便强调一下，“价格变动要缓慢”，这种未经深思熟虑的肤浅意图，如今已经在广泛地影响着我国经济政策的制定。人民币的缓慢升值催生了资产大泡沫，伤害了经济发展的后劲；要求股票价格走势平稳的政策也已经严重打击了投资者的积极性；现在，这种思想又用来管理房价的下跌。
　　具体办法仍然是控制房屋的供给。大批国有企业已被勒令退出房地产开发业务。诸多措施当中最令人叫绝的，则是限制房屋二级市场的成长，限制房屋的卖出。具体办法是增加征缴各种税费，尤以开征房产交易营业税的举措最为典型。这一政策实际上在调控初期就推出了。2005年，政府规定，凡是购房后持有不足2年就卖出的，全额（5.6%）缴纳营业税；超过2年的，免征营业税。在最近的这轮调控中，这一政策的错误不仅没有被觉察，上述最短持有期反而被延长到了5年。这条政策的含义为，面对这些年间房产大牛市的形势，政府公开地、强制性地鼓励业主捂盘和囤积，防止那些非自用的多余房屋回吐到二级市场上，防止它们流转到需要住房的人们手中！房价飞涨，就要打击囤积，疏通流通渠道，怎么能鼓励和强制房主囤积居奇呢？这是促使房价上涨的方法，而不是降低房价的方法。这条政策反过来如下：2年（或5年）内出售房屋，免除营业税，过期则要全额征收。假如作这样的规定，倒还靠谱一点儿。考虑到这些年政府和全社会试图遏制房价的强烈愿望，这种南辕北辙的政策是什么意思呢？这难道不是自己在跟自己较劲儿吗？这种水平的政策，让人怀疑在相关政策的制定者们中间，如今究竟有没有专业经济学者参与其中？一位供职于中央政府的参谋人士，不久前主动吐露了他的心声：“应将现行的‘限买’政策改为‘限卖’政策……若买房后一年就卖，国家收缴差价的95%；两年后卖，收缴差价的85%；以此类推，随时间递减。”这位参谋也许恰巧对上述政策出台的原因提供了一个说明。这种理论错误的性质和程度是极为严重的，是不可容忍的；这已经超出了学术讨论的底线，违背了最为简单的经济法则。任用这样的人来制定经济政策，与调陈永贵进京、让张铁生当模范有什么区别呢？
　　房屋二级市场就这样被五花大绑起来了。据统计，各种税费现在已经占到房价的30%～40%。过去十年间囤积在购房者手中的房屋如今被牢牢地锁在笼中；想买房子的“刚需族”，只好去追逐那些已经因此而减少了的房源。一个国家的经济政策，就这样不分青红皂白地、长期地、一以贯之地限制商品供应。政府惩罚开发商，惩罚炒房者，其实这样的政策大大保护了他们，尤其是保护了那些既得利益者，妨害了业内的公平竞争。城市化还要继续，可未来可获得的房源并没有如期增长。在观望了两年之后，房地产市场现在又复归上升，这也就很容易理解了。
　　“软着陆”的如意算盘是荒唐可笑的。这就好比一个人生了重病，有人却说：既然病了，干脆就多病些日子吧！衡量资产泡沫，不仅要看价格的涨幅，还要看价格在高位持续的时间和成交量。房价在高位呆得越久，则金融风险就越大。反之，如果取消种种限制供应和交易的政策，任由房价下跌，那么，市场就会在低位迅速重归活跃，房地产业对建筑、建材、装潢等众多行业的带动作用就会得以继续。
　　一个行业上升了，国家不要见财起意，推波助澜，还美其名曰“宏观调控”。这不是调控，而是恰恰忘记了调控，忘记了调控者的正当责任。假如出于保护银行的理由，不叫房价发生应有的下跌，这是不对的，这对广大消费者是极为不公正的；这也不是“爱护”金融业的正确方法。不能把社会公众分为两类人，一类人有权享受大幅度的优惠性住房，另一类人则只能贷款购买高价房屋。这是“错误政策引起错误政策”的一个典型例子。政府的政策意图有时候实在令人困惑。如果的确想把房价降下来，根据本期和前一期的论述，办法其实相当简单，首要之点则在于纠正过去的一些错误政策。现在就看相关部门是否愿意这样做了。