当心楼市回暖预期成隐形“杀手”
2012-06-27   作者:张炜  来源:中国经济时报
 
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  “两年多的房地产调控政策取得了两大效果,其中之一是投机性需求基本被挤出了市场”,这是住房和城乡建设部专家的最新评价。然而,股市迄今只是一厢情愿,没能迎来楼市资金助一臂之力。本周,上证指数再次跌回十年前,26日最低跌至2203.94点,低于2001年6月创下的高点。
  两年前,有不少专家及机构高呼:“楼市调控后,数千亿炒楼资金将转战股市,股市大涨指日可待”;“只有股市才能容纳那么庞大的炒楼资金,再加上目前股市总体估值水平偏低,股市极有可能成为炒楼资金的避风港。 ”按此观点,股市与楼市有望在2011年呈跷跷板。可现实十分残酷,弱势的一方依然是股市,上证指数2011年累计下跌21.68%。房价上涨过快的步伐虽说得到了控制,但房价依然高高在上,二手房市场上几乎感觉不到明显的回落。
  如今,股市投资者不再对楼市资金寄予厚望。但值得注意的是,调控政策未松绑,近期的多个消息引发楼市回暖的议论。其一,地方政府频频尝试为楼市微调。例如,河南出台新政规定,今后贷款购买首套房,无论有无贷款记录,银行应执行优惠利率,原则上给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。其二,成交量反弹。5月份多个城市的楼市成交量环比增长,端午节期间的北京二手房签约较去年同期暴增,上海等地又上演 “日光盘”抢购。其三,市场调查反映不动产投资意愿持续升温。交通银行公布的新一期财富景气指数显示,更多小康家庭预期房价将会上涨。现在增加不动产投资的小康家庭主要分布在东部、西部和京沪深地区,其家庭税后年收入在10万以上,且拥有两套及以上住房。
  当前楼市是否属于真正意义上的回暖?绝对看好的人并不多。只要楼市调控的中央政策基调不变,限购与限贷不取消,投资性需求很难再现疯狂。这意味着当前楼市与2009年上半年有很大差别,首先在于政策环境不同。然而,面对楼市回暖预期可能产生的影响,股市投资者不及 2009年上半年淡定。2009年上半年的 A股处于 1664点至3478点的持续反弹过程中,期间股市比楼市涨得更快。眼下沪市的平均市盈率虽比1664点时更低,却更担心楼市回暖预期成为分流资金的又一隐形杀手,尤其心理影响不可低估。
  一边是管理层高呼具备罕见投资价值的股市,另一边是中央反复强调不松绑的楼市。市场资金不听政策指引的一个重要原因,是财富效应决定进退。上证指数十年零涨幅,跌跌不休,整个市场被赔钱效应套牢。相比之下,楼市在过去十年大涨,多数购房者实现了个人财富的增值。股市缺乏财富效应,即便蓝筹股价格再便宜,也难以吸引楼市资金转战。相反,更多人相信“买股票不如买房”。一旦楼市回暖预期明显增强,或将给股市资金面带来负面影响。
  其实,股市并非天生比楼市“命贱”,尤其与价格高涨后的楼市相比。成熟市场上,股市也不是没有创造过持续的赚钱效应。在美国经济连续增长阶段,美国股市就实现了长期大涨。 1991年美国道琼斯工业指数从2000多点起涨,到2000年突破12000点。即便近年危机重重,道琼斯工业指数目前仍处于12500多点的高位。A股市场长期 “熊样”,不是中国经济不给力,也并非市场真正缺少资金。如果管理层的改革能够改变投资者信心缺失的状况,A股市场不担心缺乏赚钱效应,也不愁楼市资金“看不上眼”。一个信心不丧失的股市,不会出现卡塔尔申请50亿美元QFII,股指却创5个月调整新低的尴尬。
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