清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
同策咨询研究中心总监 张宏伟
记者：你认为近期楼市调控会出现微调吗？
刘洪玉：对住房市场实行限购、限贷、限价等严厉调控措施已经快两年了，到目前为止，绝大多数城市的住房价格趋于稳定或稳中有降，应该说本轮调控已取得了初步成效。从总体上看，由于住房价格相对于居民收入来说仍然处于高位，住房的使用需求和投资需求数量仍然很大，所以从中央层面上，还看不出短期内有对调控政策进行微调的必要。
张宏伟：当前楼市调控“微调”已成共识，但是楼市调控大势仍将继续进行。当前调控政策不可进行过大幅度的调整，尤其是不能超越过多“自住需求”这个门槛。
从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令“半日游”，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，多数原因是由于这些政策放松过度。
记者：四大银行首套房贷利率将不高于基准利率，请问这是楼市调控的微调信号吗？
刘洪玉：支持家庭购买首套住房，是几乎所有国家住房政策的重要内容。从2010年4月开始的本轮住房市场调控，主要是通过各种调控措施抑制不合理的住房需求，购买首套住房显然不属于不合理住房需求的范畴。在近两年的调控实践中我们发现，各地在抑制不合理住房需求的过程中，家庭购买首套住房的贷款可获得性和利率也受到了较大影响，使合理住房消费也受到抑制。
因此，四大银行首套房贷利率将不高于基准利率，应该更多地理解为银行体系终于明白了本轮调控的政策原意，而非政策微调。
张宏伟：从政策走向角度而言，信贷政策松动，也就是限贷政策松动，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。但是，当前只是对首套房贷利率做出了适当微调，首套房贷利率对于市场的影响在于其首套房贷额度、下调的幅度和审批周期：
第一，当前首套房贷只是回归基准利率，相对于之前较为宽松的八折、八五折的优惠利率还是相对较高，当前首套房贷利率是否继续回调尚未知。
第二，由于整个信贷政策尚无明显松动，因此在住房贷款额度上预计也不会太松动，首套房贷的额度到底多少，目前无法评估。
第三，当前首套房贷的审批周期是否缩短，如果审批周期缩短，那么对于楼市成交量也会起到助推的作用。
因此，从这个角度而言，首套房贷定向放松的力度还不够，尽管首套房贷利率回归基准利率有助于楼市成交量小幅回暖，但是限贷还是对于楼市调控发挥着非常重要的作用，首套房利率回基准，难以促进成交量大幅回暖。
记者：你认为楼市宏观调控政策可能会在2012年有所松动吗？大概在几月份呢？有人说两会后的第二季度是楼市政策的分水岭，你怎么看？
刘洪玉：调控政策的变化，一是看住房市场本身的发展变化情况，二是看住房市场在经济社会中扮演的角色情况。调控的目标是稳定住房市场，理论上最稳定的住房市场，应该是住房实际交易价格与经济社会基本面因素决定的住房理论价格时的状态，近年住房实际价格远高于理论价格，市场又不能依靠自身的力量向理论价格回归，因此需要政府干预或住房市场调控促其合理回归。但如果发现可能出现住房实际价格较大幅度地反向背离理论价格的状态，就需要放松调控甚至反向调控。
另外，住房市场对宏观经济发展有着重要的影响，如果宏观经济基本面发生比较重要的变化，也不排除像1998年和2009年那样通过刺激住房市场来促进宏观经济状况的好转。因此，不论从住房市场本身还是从宏观经济发展对住房市场的角色需求看，2012年住房市场调控政策可能出现微调，比如加大对居民家庭购买首套住房金融和税收支持，但不会出现分水岭式的变化。
张宏伟：2012楼市调控政策不可能出现实质性的松动，但是，无论两会房地产市场调控政策如何定调，楼市调控政策在执行层面走向“微调”已成共识，但是调控政策的微调幅度不会太大，尤其是不能超越过多“自住需求”这个门槛。尤其是在两会之后，有可能以“自住需求”为核心，各个地方有可能会研究并执行差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。
记者：房地产企业的出路在哪里？
刘洪玉：接受“暴利行业”已经成为过去式的现实，促进企业稳定增长和内涵式发展。
张宏伟：开发企业应以“现金为王”，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会：
第一，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金。从当前市场表现来看，一些标杆房企如万科、招商、保利等已经在全国范围内启动了营销计划来快速回笼资金，眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的推盘动作及市场带动作用。
第二，拓展融资渠道，为公司在逆势中寻求拿地及发展机会。当前房地产信托、中期票据等成为房企解决发展过程中融资手段之一。