为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控所取得的初步成效尚不足以让市场满意。对于房地产市场未来出路的讨论，成为人们热议的焦点。作为宏观经济的重要组成部分，房地产市场总体走势与经济周期、信贷周期运行密不可分，本轮金融危机前后美国房地产市场的具体表现就充分体现了这种复杂的互动关系。对当前美国房地产市场走势的分析，有助于我们换一种视角重新审视中国房地产问题，思考影响房地产市场走向的决定性因素，探索促进房地产市场持续稳定发展的可行之路。
美国房地产周期短期内难以进入复苏阶段。
金融危机爆发前，美国房地产市场的大幅扩张并非刚性需求上涨所引起的。银行信贷扩张以及由此引发的消费者消费模式的变化和金融创新过度以及由此导致的投资乃至投机需求的扩张，才是本轮房地产泡沫膨胀的主因。历史经验表明，受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，复苏将会经过更长久的调整才会来临。美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济自危机爆发以来总体持续低迷的表现也证明了这一点。而从刚性需求来看，美国房地产市场未来前景更令人忧虑。一方面，近年来美国的人口净迁移率一直维持下降趋势，房屋刚性需求与过去相比大幅降低；另一方面，美国人口生育率自二十世纪九十年代初开始就进入持续下降通道，加之美国“婴儿潮”一代目前也开始陆续退休，美国人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响将逐步显现。
美国政府在危机爆发以来推出的超大规模经济刺激政策取得了一定的成效，控制了经济下滑趋势，但受房地产市场持续低迷影响，失业率维持高位，经济复苏的不确定性加大。尽管从银行资本结构调整到资产购买计划、量化宽松，美国采取了多项非常规措施，但房地产泡沫破裂对私人部门资产负债表造成的严重破坏尚未恢复，信贷紧缩局面未能有效改善。近期美国房屋销售仍呈下跌态势，待售房屋和存货数量庞大，抵押贷款拖欠率和止赎比例没有明显改善，止赎房屋将不断进入市场，严重压制房地产市场的复苏。综合考虑美国经济复苏疲软、失业率居高不下、信贷紧缩的总体格局难以迅速改善等现实情况，预计美国房地产未来复苏形势不容乐观，短期内进入复苏阶段难度较大，房地产市场的调整至少将持续至2013年。
美国房地产市场继续深度下探的可能性不大。
从目前来看，美国房地产价格较危机爆发前下降了30％以上，住房按揭的成本也在美联储0－0．25的基准利率水平影响下处于历史低位。
2010年年初以来，美国住房按揭贷款申请数量开始呈现上升趋势，信贷市场也有了一定的松动迹象。此外，政府持续推出的刺激政策也有助于对防止房价继续下跌形成较为有力的支撑。一方面，美国政府利用政府支持企业计划（GSE）继续为受供应过剩和失业率持续高位振荡影响的房地产市场提供支持，另一方面，其推出的旨在压低长期贷款利率的定量宽松货币政策，也进一步延长和扩大了资产购买计划。
截至目前，美国新房月度销售量继续徘徊在30万套左右，二手房销售量连续4年多徘徊在500万套左右。从库存销售比来看，2008年年初以来美国新房库存／销售、二手房／销售一直维持在10倍区间宽幅振荡。低销售量数据的长期维持以及库存销售比的变化趋势表明，美国住房需求已经逐步形成底部，未来继续深度下探的可能性不大。
美国住房金融改革的前景预测。
自2009年年初奥巴马总统上任以来，美国政府就采取了多项措施以稳定房地产市场并向陷入困境的私人部门提供紧急援助，具体包括：扩大首次购房者的税收抵免，为各州和地方房屋中介提供额外支持，颁布并实施社区安定和发展计划、按揭贷款修正和再融资举措、房地产咨询计划，加大支持力度以帮助获得联邦住宅管理局提供担保的按揭贷款，加强消费者保护等。与此同时，美国政府还通过优先股购买协议继续向“两房”提供财政支持。这一系列政策的确有助于避免房地产危机的进一步恶化，但失业率上升、家庭财富减少、信贷标准提高等因素对房地产市场形成了持续的负面影响，而此前大量积压的未售住宅为市场所消化尚待时日。尤其值得注意的是，作为在美国住房按揭抵押贷款市场所占份额达75％的政策性金融机构，“两房”已动用了美国联邦政府1．5万亿美元救助资金，其债券占美联储资产负债表的近四成。然而，“两房”目前仍遗留许多问题。据美国政府预计，到2013年救助“两房”还需3630亿美元。
为了重构政府与住房市场的关系，针对美国住房金融体系特别是“两房”的缺陷，美国财政部与住房和城市开发部2011年2月向国会提交了《改革美国住房金融市场》的报告，就住房金融体系中政府与市场之间分工等问题提出一系列改革建议。但由于美国住房金融改革涉及面较广，周期性经济复苏与结构性改革的矛盾叠加，加上民主党与共和党复杂的政治博弈，美国住房金融改革的具体措施至今仍未完全确定。
总的来看，在美国房地产市场已经缩水30％，又面临止赎、就业不振和债务去杠杆化等诸多不利因素情况下，美国政府应对房地产市场的政策措施如有不慎，可能对仍旧疲软的房地产市场乃至整个金融市场形成较大冲击，并对实体经济复苏形成显著的负面影响。我们认为，美国住房金融改革要想取得明显成效，除了充分考虑房地产自身运行规律以及政治影响因素之外，也应充分重视经济周期、信贷周期与房地产周期的相互影响，制定一整套政策措施以推动房地产市场复苏，实现经济稳定、可持续发展。
启示一：宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础。
美国房地产周期运行的历史经验表明，宏观经济过热往往会引发房地产市场短期内需求激增，而由于土地资源的有限性以及房地产开发的滞后性，房地产供给难以迅速跟进，导致土地价格与房屋价格均出现快速上扬。在这一过程中，经济飞速增长、就业率大幅提升，改善居住条件成为住房需求扩大的一项重要动因；与此同时，在过热的经济景气之下，投资者风险偏好往往远超正常水平，市场资金出于逐利目的对房地产的追捧，则将房地产市场需求进一步放大，往往会导致房地产泡沫极度膨胀。而宏观经济的急速下挫则将给房地产市场造成严重的冲击，甚至可能直接导致房地产泡沫破裂，进而出现房价与经济增速螺旋下降的恶性循环。因此，我国政府应理性看待改革开放以来国内经济的高速增长，合理把握经济发展的热度，积极运用市场监控指标体系，科学甄别经济运行中的反常现象，采取适当的宏观调控政策措施，一方面要保证经济可持续发展，把市场热度与泡沫维持在可控水平，另一方面又要避免调控力度过大，导致经济转向、泡沫破裂。
启示二：信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键。
在金融危机中，美国各地房地产贷款违约事件与前一阶段贷款激增和相关杠杆化操作存在紧密关系。IMF对40个样本国家进行调查的结果也表明，房地产泡沫与信贷扩张“双热潮”是大多数国家陷入金融危机与严重经济衰退的主要原因。而仅有房地产“热潮”而无信贷“热潮”的国家则经济衰退相对温和。有鉴于此，控制市场信贷与杠杆的过度扩张有利于降低房地产金融危机爆发的概率。事实上，就中国的情况而言，市场上货币供应量的多少在一定程度上将直接影响房地产的景气程度。中国国家发改委早在2007年发布的一份报告中就已作出警示：我国资本市场流动性过剩资金有很大一部分为房地产行业所吸收，而房地产市场和信贷市场之间的相互推动机制，又会在一定程度上加剧我国房地产泡沫的积累。因此，为了避免房地产市场与信贷市场的过度“捆绑”以及泡沫风险向金融领域的大量集中，将信贷与杠杆限制在一个合理的水平尤为必要。从目前来看，可能需要对抵押贷款制定更加严格的规则及借贷标准，并实施更大的反周期缓冲措施，以缓解银行资本头寸的波动。
启示三：加大政府监管力度是房地产市场合理有效运行的重要保障。
目前我国政府对房地产关注度相对较高，但除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用的规定外，尚无一个明确的专门机构负责对房地产金融机构进行管理，房地产金融业务的有关规范也有待明确。为了预防房地产金融市场风险过度积累，我国应针对房地产相关金融业务与产品建立适宜的监督管理机制，在保障金融工具为房地产市场发展提供有力支持的同时，避免金融创新对房地产市场风险的过度放大。此外，结合我国土地产权制度特征，建立透明的产权交易与转让体系，保障土地供应的公平、合理、有效，为房地产市场的有效运行提供一个良好的制度环境。
从近期我国房地产市场走势来看，政策调控已初见成效。根据国家统计局报告，2011年10月全国70个大中城市房价环比首次下跌了0．14个百分点，其中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到34个。在考虑下一步房地产政策调控时，应进一步将宏观经济的平稳运行、信贷与杠杆的合理化水平同时纳入考虑范畴，加大政府监管力度，重点关注两个方面因素：一是调控政策是否准确把握了影响房地产市场走向的决定性因素；二是调控政策对房地产市场的作用机制是否合理。在此基础上，出台具体的调控政策，促进房地产市场持续稳定运行。
一方面，中资银行应密切关注美国房地产市场阶段走势，及时跟踪美国政府在房地产金融改革方面推出的一系列政策措施，做好风险管理及资产配置等方面的应对方案，特别应重点关注房地产市场走势给美国经济与信贷市场带来的影响。与此同时，还应注意美国房地产市场走势对美国金融机构财务状况、违约风险的影响，以及由此可能引发的在美外汇业务的交易对手风险和贸易融资业务的违约风险。
另一方面，随着国内房地产调控进入关键时期，中资银行应加强房地产贷款潜在风险的防控，关注相关房地产开发项目资金缺口、建设进度、销售情况以及贷款收回情况等等，全面评估房地产开发项目的各类风险，逐一制定切实可行的风险化解方案。
此外，中资银行还应注意防范房地产市场风险向宏观经济和信贷市场传递可能造成的损失。从目前来看，国内宏观调控的基本取向在短期内不会发生变化。未来房价走势可能将出现拐点，宏观经济与信贷市场可能将受到不同程度的影响，市场流动性风险可能有所上升。有鉴于此，中资银行应进一步加强流动性风险监控与预测，健全完善流动性风险管理体系，合理安排各层次流动性储备，实现流动性与收益性的有效平衡。