位于南京雨花区的七彩星城项目,其建设时的土地性质是集体土地,却于近日“拿到土地证”。 以“补办土地出让手续”之名,对小产权项目进行违规转正,南京七彩星城并非个案。只不过,在当下,此种“转正”冲动更为强烈而已——通过对小产权房的违规转正,地方政府可以补收土地出让金,从而相对缓解财政压力,开发商原有的小产权房项目,可以“野鸡变凤凰”转身成为商品房项目,从而获取巨额暴利。 任何违规的市场操作,之所以能够大行其道,与其收益风险比过高密切有关,小产权房违规转正的兴起亦源于此。 以处于同一区位的地产项目为例,小产权房项目如果通过所谓“补办土地出让手续”,成功转正为商品房项目,其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一,其整体开发成本往往只有正规商品房项目开发的一半左右,而其净利润则往往是正规商品房项目的3-5倍。 与能够成功转正的高额投资收益相比,其不能成功转正的风险却相对过低——如不能转正,除极少数可能遭遇到拆除的命运外,绝大多数小产权房在“以罚代法”之后,仍然可以通过小产权房的正常出售,获得相对不菲的利润。 在这种收益过高,而风险相对过低的驱动下,必然会造成小产权违规兴建,以及小产权房违规转正的乱象。当然,这种乱象的形成,与近年来地方政府的土地供应受限、财政收入趋紧,以及正规商品房项目的收益趋窄有关。但是,除此之外,更为结构性的根源,却是我国对小产权房“事后默认”的治理逻辑。 回顾我国长达6年的小产权房治理历程,对违规小产权房的治理法规不可谓不多,自2007年以来,相关职能部门几乎每年均反复强调,国务院亦累下禁令;对违规小产权房的治理法规不可谓不严,相关治理法规可谓一年比一年严。但是,我国近年来的小产权房违规兴建,往往呈短期收缩后、再次加速膨胀,或者一线城市相对收敛后、二三线城市却大举扩张的趋势。 这种事与愿违的结果,直接与“事后默认”的治理逻辑有关。这种“事后默认”的逻辑,往往基于“既然小产权房已经建成,即使是违规兴建,予以拆除不但会造成资源浪费,更会牵扯到大批已购买小产权房业主的补偿、安居等诸多矛盾,还不如予以罚款后默认”的思维。在这种“事后默认”逻辑的主导下,频繁出台、且日趋严厉的治理法规,往往形同虚设,无奈让位于小产权房建成后的“既成事实”。 而开发商和地方政府正是基于对此种治理逻辑的心领神会,在得出收益高、风险少的综合评估之后,小产权房的违规兴建必然会屡禁不止,对小产权房的违规转正亦必然会大胆冲刺。2010年的数据显示,我国小产权房的建设面积已高达60多亿平方米(其中相当部分属于违规性质),已售(在建)的小产权房已占到全部住宅市场的20%以上,深圳等部分城市的小产权房占比一度高达50%左右。
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