清理闲置土地有助于减少房价波动
2011-12-23   作者:詹万承  来源:长江商报
 
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  据媒体昨日报道,《闲置土地处置办法(修订草案)》21日起公开征求意见。挂在国土资源部网站上的“征求意见稿”提出,土地闲置满1年的,由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向土地使用者下达《征缴土地闲置费决定书》,按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置满2年的,有关部门将无偿收回土地使用权。
  首先需要区分的是,土地闲置并不就等于囤地,因为导致土地闲置的原因有多种,当然首先不排除拿地企业为了让土地升值而刻意闲置,但也可能是在土地权属、审批或交易流程等环节存在纠纷,导致土地不能如期开发。
  土地之所以出现闲置和囤积现象,一方面有政策变动、资金无法回流等非主观方面的原因,另一方面,在主观上希望囤地借此获取升值潜力,而且,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高的估值方法,也在某种程度上鼓励企业的囤地行为。
  区分企业主观闲置与否只是一种方法,还可以从是否因“政府原因闲置”来判别,对于因“政府原因闲置”的土地,政府方面应该首先作出表率,把自身的问题解决好。对于非“政府原因闲置”的土地,现有的法律法规并不缺少处理办法,问题只是在于如何才能落到实处。
  《闲置土地处置办法(修订草案)》大部分条文其实早就已经存在,要真正实施制裁并不缺乏依据,而且国土部门还可以联合证监会、银监会在上市房企的再融资和土地抵押款货款上予以审核,但现实却是,因囤地而被收回的案例寥寥无几。简言之即是,清理闲置土地的办法并不是没有,关键在于政府要摆正与企业之间的关系,把已有的法律法规条款真正落到实处。
  目前闲置土地的数量是巨大的,根据《人民日报》之前报道,国土资源部统计,截至2010年底,全国共查出闲置房地产用地2648宗,面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率2、每套住房90平方米计算,将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算,将会解决800多万人的住房问题。
  土地闲置是社会财富的巨大浪费,因为从表面上看,如果大量的闲置土地能够开工建设,并且如《闲置土地处置办法》所规定的那样,能够如期确保竣工时间,那么投入市场的房屋可能将对目前的房价高企起到一定缓解作用。囤地存在巨大升值空间,实际上起到了消融企业建房积极性的作用,无形中助长了虚拟经济的扩张,容易出现泡沫经济的危险。
  目前,大多数限购的城市重申了明年继续限购,这在某种程度上加大了明年房地产市场的不确定性。受调控政策影响,目前全国楼市不大景气,开发商可能因为不看好市场,故意推迟开工或竣工,以图渡过当下的难关,但供应量的下降无疑会影响到调控效果。所以适时出台相关政策,提高闲置土地的利用率,这可能和去年年底公布囤地名单一样,也是想给房产商一些压力,使其在调控政策面前适当地放弃一些利益,维护房地产整体的稳定,避免房价出现大幅度的波动。
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