最近房价开始实质性松动，加上总理最近在房地产问题上措辞发生转变，人们对住房问题的焦虑情绪大为缓解。多年来，救火式的房地产调控消耗了人们的大部分精力，关乎中国房地产市场长远发展的住房制度问题的分析和辩论，则非常不充分。在房市由喧嚣到冷静后，是深入讨论中国住房体制这一基础性问题的时候了。
　　1998年房改在全国推行以来，中国对住房体制进行过反反复复的探索，也忽而欧忽而美、忽而东忽而西地借鉴或模仿过他人的一些经验，在这种病急乱投医状态下，始终未找到一种适合中国国情的模式。媒体上不乏对德国、新加坡、香港模式的介绍，学习香港模式的呼声非常高，但对适用性却分析得很少。如此这般，又怎能在博采众长的基础上因地制宜地设计出一个好的体制呢？
　　全世界的住房体制大致分为三类，一是英美式，绝大部分问题由市场解决，住房自有率比较高，无自有住房者主要通过租赁市场解决；二是德国式，住房自有率低，福利住房比重也小，政府主要通过财政金融资助来帮助人们解决居住问题，互助式住房占比较大；三是香港和新加坡模式，根据居民收入高低，实行双轨制，收入低的政府提供保障，收入高的由市场来解决。
　　在第三种模式中，新加坡以香港为蓝本，但总体而言比香港做得更好一些（保障房覆盖率更高，人均居住面积也更大）。因此，人们一般常说的“保障的归保障、市场的归市场”，常常将香港当作样本，国际上也公认香港的住房体制是成功的典范。不可否认，在香港这种地狭人稠且贫富差距相当大的地方，现行住房体制起到了最关键的“社会稳定器”作用。美国货币学派鼻祖、经济学家弗里德曼曾盛赞香港是自由竞争资本主义的楷模，并说到了香港才知什么是正宗的资本主义。不过我认为，如果将保障性住房视为收入再分配工具的话，弗里德曼的结论就彻底错了，称香港为社会主义的典范也不为过。
　　香港住房保障制度起步于1950年代，到目前已经形成一个相对公平、环环相扣的多层次体系。这个体系主要有5个层次构成：
　　一是低收入阶层由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元、资产低于34万港元，可以申请轮候公屋，公屋按人均面积约12.5平米配给，其租金仅为同地段市场租金的1/4到1/3，值得注意的是，不同收入家庭租金不同，同一家庭收入变化后租金也要调整，收入提高后实行1.5倍或2倍租金，直到搬离公屋。公屋类似于内地廉租房。
　　二是家庭月收入超过公屋资格上限、但低于3万港元（和公屋标准一样，这个资格标准也是动态调节的），达不到购买市场住房的居民，政府提供“居屋”。业主不享有居屋的完全产权，收入上升购买市场房后。居屋由政府回购或补齐地价后向有购买资格的人销售。这一层次类似于内地的经济适用房。
　　三是收入更高一层，但仍然难以从市场上购房的人，政府通过“置安心”计划对其进行金融资助。
　　第二和第三层次，类似于内地常说的“夹心层”。
　　四是市场化住房，因为房价高，所以只有部分相对高收入的人士才能买得起。这一层次等同于内地的商品房。
　　五是享受特权的新界原居民。新界原居民指1899年以前父辈就居住在界限街以北的男性居民，根据历史条约，香港政府允许这批人自建一栋三层每层不超过700英尺的自住房，称为之“丁屋”，丁屋享受免地价、免物业税及其费用等待遇，但不可交易。这一层次类似内地的农村宅基地住房。
　　据统计，目前香港人口有48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，购买居屋的则是18%，私人住房则占一半略强。由此可见，双轨制的香港住房体制其实是一个多层次体系，与社会阶层的流动相对应，各层次住房之间也是可以上下流动的。比如说，个人有发展或家庭总收入上升了，会失去住公屋的资格，进而向上流动，一旦个人经济出了麻烦，就会向下流动，曾经就有一位演艺明星因个人破产而从原来的豪宅搬到公屋。
　　香港的公屋小区往往配套良好，甚至很多比商品房小区还好，租金又极低，还不用交物管费，按理说，收入升高的人肯定不愿搬离，再比如，居屋的价格比商品房低百分之三四十，没有人愿意在收入升高后放弃这个福利而去购买高价房。虽然香港保障房的进入和退出，有非常透明的制度和严格的执法，有因骗租公屋而锒铛入狱的案例，在退出上也非常严。但如果保障房的退出完全靠法律强制而没有经济因素调节，必然会造成执法成本过高，而住房面积就是一个很有力的调节因素。公屋和居屋面积都很小，最高也未超过60平米，最低的甚至小于20平米。因此，公屋和居屋的住户存在告别蜗居的内在需要，一旦经济改善，大多愿意主动向住房体系的上一层流动。
　　尽管经过几十年的发展和完善，香港住房保障积累了很多成功的经验，其精髓可以归纳为：规划科学精妙、法律严明、管理精细。在肯定香港体制总体成功的同时，我们也要看到它的不完美之处，香港居民对住房问题的怨气并不少，主要问题有：
　　市场住房方面，人们的不满主要集中在房价太高上。人们抱怨“上车”不易，加上地产商垄断程度过高且常操纵市场，销售中的欺诈现象，人们普遍感觉香港人都在为地产商打工。
　　保障住房方面，人们抱怨轮候时间过长，居住面积太小。蜗居使人不能过上有尊严的生活，曾经有一个品学兼优的12岁花季少女，因为住房过于拥挤，不能实现有自己单独房间的梦想而自杀，引起社会的强烈共鸣。此外，尽管法律严明，但因为公屋是一项优厚的福利，无法阻挡揩油的人，公屋住富户问题也时常成为人们批评的目标，曾有媒体调查发现，一些公屋住户拥有奔驰奥迪汽车。
　　此外，夹心层问题成为该体系中的软肋，一个月入2万~3万租住市场房的人，其生活质量可能仅相当于月入1万的住公屋者。还有，一些低收入阶层可能会因为有政府在住房上保底，进而放弃打拼，失去向上一阶层流动的动力。另外，各层次住房的构成比例是一个动态的过程，政府根据不断变化了的环境来调整，但每一次调整都会引起利益的重新分配，进而引起很大争议。比如说，1997年香港回归后，特区政府就希望扩大住房自有率，推出大建居屋的“八万五计划”，结果加剧了房价下跌，到2002年宣布取消，今年10月，在房价上涨过快的情况下，居屋计划又重新启动，但方案的具体内容又引起了很大的争议。
　　香港住房体制总体上的成功，到底是哪些因素促成的？它的成功经验可以移植到中国内地吗？本专栏的下一篇文章，将对此进行分析。