一个多月过去了，中国楼市笼罩在“限购大升级”的阴云中，关于哪些城市将被限购的专家猜测与媒体炒作，洋洋大观，连绵不绝。近日，关于“8月20日各地上报名单，8月底正式公布限购名单”的诸多新闻，进一步将猜测推向了高潮。
这一切，皆始于7月12日国务院常务会议的要求：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。其后，住建部向各省下发《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，要求各省住建厅对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，并于8月20日前上报；其中还有一个附件——《列入新增限购城市名单的建议标准》，提出五大限购标准，符合上述条件较多（两条以上）的城市，建议列入新增限购城市名单。
从主流观点来看，本轮限购升级可谓气势汹汹，涉及范围广，打击面大，中央不达目的誓不罢休。因此，曾有机构预测限购城市总数将超百个。另外，今年以来，一直有种观点认为，限购令将是长期之策，直到保障性住房大量上市后，才有可能退出。
笔者认为，这实在是高估了限购政策。首先，国务院常务会议也只是重申和强调今年1月出台的“新国八条”，限购原本就该从严，应包括房价上涨过快的二三四线城市，但后来多数一二线城市实行限购，三线仅有七个，四线一个没有。因此，即便是本次限购扩容了一些三四线城市，亦非新政策、新要求。
其次，这次住建部要求各地上报情况，并非硬性要求哪些城市必须实行限购，而是一种商量的口气，只是建议而已。比如虽然提出五条标准，却又退一步说“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”。既然口气这么“慈爱”，又有哪个地方政府不愿“因地制宜”地逃避限购呢？
退一步讲，住建部的权限，并不足以命令地方政府实行限购——这一对楼市影响很大的行政干预手段。限购若是全国“一刀切”，倒也好办了，就像央行加息一样，哪有什么好商量的。正由于限购仅有可能落在少部分城市头上，那么出于自身利益考虑，绝大部分地方政府自然是不愿被限了。这就注定，新增的限购城市数量将非常有限，超过30个的可能性非常小，50个以上绝无可能性。
再次，在《列入新增限购城市名单的建议标准》中，住建部提出“限购期限可暂定到今年年底”。
这一点值得好好琢磨，它透露了很多信息。去年4月的“国十条”、9月29日的多部委新政及今年“新国八条”中，关于限购的表述都有一个定语：在一定时期内。由此充分证明，中央承认限购只是暂时的，是权宜之计。
但执行到何时，国务院或部委的文件中从未明确界定，倒是有些地方政府，比如济南、贵阳、青岛都曾明确提出，暂定执行到2011年底。这次住建部明确提出新限购城市可暂定至年底，绝对出乎很多的人意料，“限购长期论”不攻自破。若从9月算起，至年底不过区区四个月，不可能对市场产生什么重大影响。多数业内人士，实在有点杞人之忧了。当然，如果至今年年底，房价仍在顽强上涨，难以让中央满意，则限购期限可能还会延长，正如去年海口市的限购令原规定截至2010年12月31日，结果去年下半年调控房价的效果不好，于是被迫宣布继续执行。
三四线城市，房地产市场容量很小，广大中西部城市投资投机需求很少，绝难掀起什么风浪。当前桂林、韶关、牡丹江、平顶山、岳阳、洛阳、遵义等内陆地级市房价涨幅靠前，很多机构预测将被限购，其实真的没必要限购。珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等少数东部城市，邻近大都市圈，倒是可能性很大。
我国的限购政策，重点还应考虑已经限购的一二线城市，这些城市市场容量大，投资需求旺盛。住建部文件中已提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型的要尽快调整，从严执行。总而言之，对于限购扩容不宜夸大威力。当前，我国楼市毕竟处于下行通道，部分热点城市的房价调整已难以避免，限购升级，还须提防“过犹不及”。