限购的行政色彩与行为色彩
2011-07-26   作者:潘适宜  来源:每日经济新闻
 
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  现在房地产界弥漫着一种对限购政令的纠结:地方政府怕约谈问责,房企老板怕房价逆转,富人钱无处可投,穷人总怕被误伤。
  在对一些房地产企业的战略咨询中,笔者总是就限购的本质切入来加以阐述:要理解中国式限购,只要了解其行政色彩和行为色彩即可。从战略看,房企过于关注限购政令是没有必要的,限购政策本质上决定它是短期的,无非房地产滚滚浪潮中的一朵浪花;从战术看,房企过于焦虑限购政令也是没有必要的,限购无非短期需求的强行抑制,只要计算自己的现金链强度能抗多久即可,而不要固执于利润的“云”计算。
  眼下,传统意义上的二三线甚至中小城市房价的快速上涨,已引起住建部和国务院主管领导的 “高度敏感”,决策层担心,一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线及中小型城市,将导致更大的经济与社会风险。
  关于经济调节,总有两派理论,一派主张信任市场,一派主张信托政府。从经济调控过往的历史经验来看,无论是市场还是政府都难独立担当完美调控经济运行的重任,只有市场与政府的组合调控才是最佳的。但问题是,这种“组合成分比”并没有标准可循,所以经济总会在这个“组合成分比”的影响下踉跄前行。
  我们理解中央政府的政令。要实现中国的经济结构调整,限购总比不限购好。纵使不会有大的效果,但有效总比无效好;纵使不会有长效,但头痛医头总也是一种选择。
  张五常曾针对央行货币政策批评道,“都不知道他们在说啥,全都是胡说八道……什么叫泡沫?所谓的泡沫就是拿针戳一下就破了。说中国楼市泡沫,但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的,而且还得继续涨。”
  张五常教授这个观点有点张狂,但有点启发中国的楼市泡沫究竟是什么?为什么现在中国的楼市泡沫厚到针扎都不破?地产观察者许子枋认为:“中国楼市泡沫的实质既是资本推动,也是资本冲动的结果。”解决资本推动问题,央行在通过调整存款准备金率和加息来解决;解决资本冲动问题(根源于中国人的跟风心性),则可通过限购的行政政令来强行抑制。假设资本的推动力和冲动性衰竭了,楼市泡沫的皮还会是钢做的吗?
  那么,为什么说中国楼市泡沫针扎不破?其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁,因为房地产的支柱作用和拉动性,中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢泄气,而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图,是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动。但如果楼市温度总在零度以上,资本冲动又怎会退潮?这就是所谓泡沫不破的深层原因,否则以中国如此高度行政化的国度,要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举?别忘了上世纪90年代那波房地产调控,中国大地楼殍遍野的惨象。
  限购并未让房价下降,本质上还有一个特殊原因,就是地方政府的心态。地方政府退出土地财政不可能一蹴而就,地方政府基于自身的土地财政利益与财政压力,对房地产限购的原动力不足。因此,中央政府的一纸行政限购指令,到了地方政府手里,就有意无意间演变成了一场行为表演。
  基于这种不彻底的行政限购意愿,房价下降也难。况且,如果房价真下降且幅度较大,资本的追逐冲动就会陡变为资本的逃离冲动,房价的下泄就更非可以人为妙手拿捏了。到那时,房价下泄,泥石俱下,地方财政、银行、地方政府融资平台都将面临坍塌风险,其危害性远难评估。
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