越来越多的消息说明楼市正在逐步陷入困境,一方面是土地市场变冷;另一方面,房贷业务也在切实收紧,开发商的资金链正在越绷越紧。
正是在这种背景下,有两个消息值得关注,一个是北京上半年宅地楼面价下调,20宗宅地出让金合计为120.3亿元,平均楼面价为4121元/平米,同比下降56%;一个消息说,山东有些银行受到紧缩政策的影响,收紧了贷款。
今年上半年,新增信贷约4万亿元,明显低于年初制定的信贷投放进度,市场预期,下半年可能会出现松动,缓解市场饥渴。问题在于,即使再多投4万亿,恐怕也不够投机和投资性需求。既然民间高利贷盛行,证明资金确实紧张,紧张的重要原因在于,资产和能源以及房价价格上涨,需要更多的货币来填满这种恶性循环的窟窿。价格越是上涨,需要的货币越多,需要的货币越多,价格越是上涨,这就是中国物价和货币形成一种强化机制的可怕作用。
开发商资金紧张,早已不是什么新闻。但是,也并非说开发商离开了银行,就不能活了。据银监会的数据,当前非银行信贷已经占到信贷总量的一半,很多信托基金都针对开发商,另外,此前不少开发企业在一线城市之外获利颇丰,特别是三四线城市,还是能够抵挡一阵子。
更重要的是,由于银行不能给一些买房者贷款,那么,势必短期影响楼市的需求方,同样对于楼市短期量能有很大影响,毕竟,在国内能够一次性付款买房的客户,所占比例还是少数。但是,也不能就此下定论,开发商断炊了,回笼资金难了,房价就一定要降很多。
人们期待的情况是,开发商能够以降价来回笼资金,这是多方意愿的一件事情,不过,毕竟现在市场双方都在观望,特别是坊间都在谈论楼市不可能降的“信念”。这种情况如果没有货币超额供应,那么,楼市调整可能性就很大。
然而,期待楼市狂风暴雨一般地下挫,那也是不现实,可能性很大的是阴跌,这种阴跌不仅表现在房价缓慢下跌,而且还可能不反映在数据上,即,在现实中是在下跌的,但在统计数据上可能反映不出来。以北京为例,这种降价预期已经开始显现出来,北京房地产交易管理网数据显示,截止到今年6月30日,北京全市的供应项目为79个,提供的住宅套数合计为26328套,累计签约套数为11357套,签约率仅为43.1%,在79个项目中,开发商普遍选择最终成交价低于拟售价。这就说明,楼价处于在量增价跌的阶段,开发商为了防止2008年出现的资金链短缺情况,已经开始在回笼资金。
当然,全国楼市千差万别,而且处于的生命周期也不一样,不可能所有的地方都处于阴跌阶段,不过,可以预期的是,前期上涨过快的新生代城市和一线大城市,城乡结合部的楼盘回调的可能性比较大。